https://n.news.naver.com/article/018/0006334150?sid=101 관련 기사를 읽고 떠오른 생각을 적어봅니다. 부동산은 다른 투자와는 다릅니다. 절대로 고점 부근에서 물리면 안됩니다. --- 부동산에서 입지는 중요하다. 하지만 그보다 먼저 봐야 할 것은 시장의 장세인 사이클이다. 부동산 시장은 상급지에서 하급지로 유동성이 흘러가는 일정한 흐름을 가진다. 이 흐름을 읽는 핵심 지표가 바로 전세가율이다. 서울 수도권 부동산의 본질은 결국 전세가율의 긴 호흡 흐름에 있다. 대세 상승장이 시작되면 가격이 오르고, 이후 그 상승세는 점차 하급지로 확산된다. 그리고 정부 규제로 인해 숨고르기를 거치며 이 순환 과정에서 전세가율은 점점 낮아진다. 그리고 전세가율이 일정 수준의 임계점에 도달하고 그 한계치가 수도권 외곽까지 확산되면 대세 상승장은 자연스럽게 막을 내린다. 시장이 반복해 온 하나의 패턴인데, 상승 추세가 약 10년을 이어간다. 문제는 많은 사람들이 본질을 놓치고 결국 실수를 한다는 점이다. 입지의 중요성만 강조한 나머지, 시장의 흐름은 외면한 채 상급지로의 갈아타기만 반복한다. 이미 크게 오른 상급지가 앞으로도 계속 오를 것이라는 FOMO에 휩쓸리는 것이다. 상승장 초반에는 이런 전략이 통할 수 있다. 시장 전체가 오르는 시기이기 때문이다. 그러나 상승장의 막바지까지 같은 전략을 고집하면 결과가 달라진다. 어렵게 모으고 불린 자산을 가장 비싼 가격에 더 큰 레버리지로 매수하게 되고, 결국 대세 하락장을 정면으로 맞이할 가능성이 커진다. 입지는 분명 중요하다. 하지만 입지는 '무엇을 살 것인가'를 결정하는 기준이고, 사이클은 '언제 매매할 것인가'를 결정하는 기준​이다. 부동산은 좋은 입지에 투자하는 것만으로는 충분하지 않다. 시장의 흐름을 읽지 못한다면 최고의 입지도 최악의 타이밍이 될 수 있다. 반대로 나쁜 입지도 최적의 타이밍이 될 수 있다. 하락장이 오면 강남도 떨어진다. 많이 오르면 오를수록 더 많이 떨어진다. 전세가율이 다시 높아질때까지. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 입지와 사이클을 함께 보는 입체적 시각이다. 입지는 수익률을 결정하지만 사이클은 생존을 결정하니까.