< 내가 생각하는 주택정책 > 많은 사람들은 투기꾼들이 주택 매매 차익을 챙기는 것이 정의에 반한다고 생각한다. 불로소득인데, 양도세로 회수해야지, 그렇게 하지 않는 것은 용납이 안된다. 하지만, 내가 소유하는 아파트를 팔았을 때 양도세를 부담하라고 하면? 왜? 내가 투기꾼이야? 내가 돈 벌려고 샀어? 나는 그냥 실거주 목적으로 산거라니까! 실거주 1주택인데, 양도세 나오면 안돼지~ 어찌보면 정치인들 탓할 필요도 없다. 현행 주택에 대한 각종 규제 제도는 이러한 대중적 심리를 기반으로 만들어졌다. --- --- 수억, 수십억 주택 매수하면서 향후에 주택 가격이 오를지 내릴지 생각하지 않고 매수하는 사람이 어디에 있을까? 실거주 목적이든 아니든, 1주택이든 다주택이든, 주택을 매수한다는 것은 가진 재산 상당부분을 투입하는 투자행위다. 투기와 투자는 주택의 숫자, 실거주 여부로 구분되지 않는다. 아무런 차이가 없다. 집을 사는 모든 사람들이 다 돈을 벌 생각하면서 집을 사는 것이다. 자연스러운 것이고 잘못된 것이 전혀 아니다. 내가 집사는 것은 투기가 아니고, 다른 사람이 사는 것은 투기일 수가 있겠는가. 일단 이것 부터 인정하고 가야 한다. 일단 그것을 인정하면, 양도세는 반드시 부과되어야 하는 세금이 아니라, 정책적 목적 달성을 위해서 부과할 수도 있고 감면해 줄 수도 있는 것이라고 생각할 수 있을 것이다. 집값을 잡고 싶은가? 정상적인 주택 거래가 정착되기를 바라는가? 그렇다면 모든 것을 내려놓고 이것을 가능하게 하기 위한 조치가 무엇인가만 생각하자. 자신만의 정의감은 그만 내려 놓고. 마녀 사냥도 좀 그만 두자. 집값이 오르는 것은 일부의 투기세력 탓이 아니다. 주택에 대한 수요와 공급이 주택가격을 결정하는데, 당장 수요는 많고 공급은 부족해서 주택가격이 오르는 것이다. --- --- 1. 주택 수요의 조절 : 보유에 대한 부담 일단 주택 수요를 합리적 수준으로 조정해야 한다. 그렇게 하려면 주택의 보유에 부담이 존재해야 한다. 주택이 필요하다고 느끼는 만큼 그 댓가를 부담하게 해야 한다. 그래야 보유할 필요나 능력이 없는 사람들이 주택을 매도할 것이고, 그 부담을 기꺼이 지불하겠다고 생각하는 사람, 주택이 정말 필요한 사람만 주택을 매수하려 할 것이다. 주택의 보유에 가해지는 부담은 대표적인 것이 보유세이고, 대출에 대한 이자다. 2. 주택의 공급 - 신축 보다 중요한 기존 주택의 공급 신축만 공급이 아니다. 신축은 부지가 확보되고 수익성이 전제되어야 가능한 간단치 않은 사업이고, 많은 자본과 시간이 필요하다. 그리고, 재건축은 당장 주택을 멸실시켜서 주택 공급을 줄이고, 추가로 공급되는 신축 물량도 많지 않다. 신축이나 재건축으로 인한 공급 효과는 장기적 효과에 그친다. 오히려 당장 필요한 공급의 대부분은 기존 주택이 만들어 낸다. - 거래를 막는 걸림돌의 제거, 양도세 문제 필요없는 주택을 부담스럽다 생각해서 매도할 때, 걸림돌이 사라져야 한다. 양도세는 대표적인 매물잠김 현상을 만드는 세금이다. 무조건 폐지를 할 수는 없지만, 보유세를 부담한 만큼 차감을 시켜줄 수도 있고, 주택 매도 이후 새로운 주택을 취득하면 그 주택을 매각할 때까지 납부를 유예시키는 방법도 있다. 그리고, 지금처럼 주택의 공급이 필요할 때에는 과감하게 양도세 부담 자체를 줄여주는 조치도 필요하다. 그래야 필요한 주택 공급이 나온다. 3. 거래의 활성화 : 각종 규제의 해소 이렇게 주택 공급이 가능해질 상황이 만들어지면, 주택거래가 활발해질 수 있는 필요한 모든 조치를 취해야 한다. 이렇게 된 상황에서는 대출금액에 대한 제한도 은행에 맡기고 다 풀어줘도 된다. 대출 제한이 풀리면 주택 수요가 늘어나지만, 과도한 주택 수요가 걱정된다면 대출이자의 부담이 늘어나게 조치하면 된다. 일단은 그렇게 해서, 주택거래가 크게 늘어날 수 있도록 모든 제한을 다 풀어주는 것이 필요하다. 주택거래가 많아져야 시장 현실에 맞는 주택가격이 만들어 진다. 거래가 많아지면 갑툭튀 물건들 때문에, 지금처럼 단지내 부녀회 단합으로 가격을 올리는 시도들도 거의 불가능해진다. 4. 정부 정책의 영향력 증가 : 주택 가격의 안정화 달성 거래가 활발해지고, 정상적인 수요와 공급이 이루어지면, 정부가 취하는 정책들도 시장에 잘 먹혀든다. 주택 매수에 대출이 동원되는 것이 다수를 차지하게 되면, 정부가 필요에 따라서 대출이자 수위만 조절해도 주택 가격을 올리고 내리는 영향력을 행사하기 쉽다. 지금처럼 주택거래 자체가 희소해지면, 소수의 거래가 주택 가격을 좌우하기 때문에, 정부가 대출을 아무리 강력하게 규제한다고 해도 그 효과가 미치지 못하는 경우가 많아진다. 오히려 누구나 대출을 받아서 주택을 매수하면 그들 중 대출을 감당하지 못하고 급하게 시장에 매물을 던지는 케이스까지 나오기 때문에 그런 매물 하나가 시장 가격을 흔들기도 한다. 이처럼 모든 주택 규제가 해소되고 대출 제약도 사라지면, 오히려 정부가 주택가격을 관리하기가 쉬워진다. 그리고 주택 가격이 시장 상황에 따라서 오르고 내리는 싸이클이 생길 것이고, 역설적으로 주택투자 불패의 신화도 사라질 수 있다. --- --- 사실, 나는 주택 가격이 오르고 내리는 문제는 큰 문제가 아니라고 생각한다. 주택시장의 왜곡이 더 큰 문제다. 그러니까, 제발 매각 차익으로 돈 버는 사람들 보고 배 아파 하지 말자. 그거 인정한다고 정의가 무너지는 것 아니다. 그저 당신 심사가 좀 뒤틀리는 것 뿐이다. 내가 생각하는 정의는 주택시장의 정상화다. 그리고, 다시 한번 강조하는데 양도세 인하가 없으면 보유세 인상의 효과는 거의 사라진다. 그 어떠한 정책을 시행해도 주택 매도 물량이 나오지 않고 잠기면, 지금의 꼬여버린 상황은 해결될 수가 없다.