안녕하세요 부의롱런 부르롱입니다. 켄 피셔와 같은 투자 대가들은 적어도 18개월 후의 시장의 모습을 바라봐야 한다 말하는데요. 그런 차원에서 2년 후 서울아파트 시장에 대한 생각을 해봤습니다. 부동산 대해서는 처음 남기는데요. 어투가 다소 딱딱 할 수 있는 점 미리 양해부탁드리며, 해당 내용은 제 개인 블로그에서 발췌하였습니다. (본문 내용) 이번 정부는 역대 정부와 달리 수도권 아파트 가격을 안정시키겠다는 하나의 일관된 방향의 정책을 지속 발표해 왔음 이재명 정부 출범 초기, 많은 사람들이 2018년 문재인 정부 때와 데자뷔라며 코웃음 쳤지만, 이 즈음 되면 하나 둘 "대통령의 메시지가 단순한 엄포에 그치지 않는구나"라고 느낄 듯 (물론 서울 아파트 시장이 구조적 하락장에 진입했다면, 그 근본 원인은 정책보다 내재가치 대비 고평가된 가격에 있다고 보지만) 이렇게 행정권과 입법권을 모두 손에 쥔 정부가 일관된 정책을 펼칠 때는, 여느 정부 때와 달리 부동산 시장에 미치는 영향이 클 수밖에 없음 최근 기업인들이 모인 채팅방에서 사업자 대출 전수 조사와 관련한 국세청의 협박성(?) 메시지를 보았음 내용은 사업자 대출로 아파트를 구매한 사람들을 세무조사할 테니 자진 신고하라는 취지 한마디로: 자수해라, 안 그러면 쳐들어간다.. 대통령의 SNS나 국무회의 발언에 따라 일사분란하게 움직이는 각 정부 부처의 태세를 볼 때, 앞으로도 이러한 새로운 카드를 계속 꺼내 놓을 가능성이 다분함 게다가 1주택자의 전세 대출까지 손볼 예정이라 하니, 수요 증대로 이어질 수 있는 '싹'들도 미리 가지치기하는 모양새임 이런 상황에서 서울 아파트 시장에 관심 있는 사람들은 어떤 베팅이 현명할까? 존버하면 반드시 승리하는 걸까, 아니면 더는 버티지 못한 다급한 사람들이 눈치 게임 하듯 하나 둘 튀어나오게 될까? 이런 와중에 인플레이션의 어머니라고도 불리는 유가 수준은 상당히 높아졌음 ​ WTI(서부 텍사스산 원유) 선물 가격은 배럴당 110달러를 넘기도 했지만, 휴전 기대감과 트럼프의 "유가는 곧 잡힌다"는 발언에 힘입어 , 현재는 90달러대로 내려온 상태 ​ 그런데 과연 전쟁이 멈춘다고 유가가 바로 안정될까? 오랜 기간 부족했던 원유 관련 설비 투자 부족 문제, 그리고 중동 분쟁으로 수십 일간 누적된 실물 원유 공급 차질이 전쟁 종전 하나로 짧은 기간에 해소될지는 따로 짚어볼 필요가 있음 인플레이션 기대가 높아지면 → 장기 국채 금리 상승 → 대출 금리 상승 → 원리금 부담 증가 → 잠재 매수인 수요 감소로 이어지는 흐름이 부동산에도 영향을 미칠 수 있기 때문 대출 금리에 영향을 주는 국고채 5년물 금리는 작년부터 상승 추세에 있고, 고유가의 장기화는 높은 장기금리가 지속되거나 금리 상단을 더 높일 가능성이 있음 무슨 부동산 얘기에 전쟁과 유가까지 끌어들이냐 할 수 있지만, 커다란 구조적 흐름을 놓치면 아무리 개별 종목 분석을 잘해도 손실을 보는 것처럼, 부동산 투자에서도 평상시와 다르게 매크로 흐름의 변화가 감지될 경우 주의를 기울여야 한다고 생각함 과연 2년 뒤, 서울 아파트 시장은 어떤 모습일까? ​ 각자 한번 시나리오를 짜보시길 무주택이든 유주택이든, 서울 보유든 지방 보유든, 각자의 포지셔닝에 맞는 그림을 미리 그려두는 것이 향후에 분명 도움이 될 것임 (설사 확률이 절반인 상승과 하락에 대한 전망이 틀리더라도 자신의 뷰와 근거를 '복기'해보는 것은 소중한 노하우가 될 것) ​ 이런 자신만의 생각과 경험이 누적돼야 수많은 개미 투자자들 사이에서 수익을 내기 위한 승률을 높이는 길이라고 생각함 그래서 부르롱의 결론은 무엇일까? 서울 아파트 시장은 수년간 대세 상승은 어려움. 여유 자본이나 레버리지 여력이 있다면, 리스크 대비 리워드가 충분한 다른 자산을 찾는 데 집중해 보시길 그것은 무엇일까? 그간 부르롱이 올린 포스팅들에 당시 상황에 따라 아래 링크들 처럼 밝혀 왔음😄 https://blog.naver.com/kjrcpla/224225777094 내일(월) 코스피는 하락할텐데, 기회일까? f.EWY ETF 1. EWY 6.7% 급락 지난 금요일(3.20) 밤 미국장에서 코스피를 대표하는 EWY(iShares MSCI Sout... https://blog.naver.com/kjrcpla/224232279819 저렴한데, 상방이 열린 자산 : ? 확률적으로 미래의 엔비디아를 발견할 사람은 소수일 수밖에 없습니다. 스스로가 그 소수가 될 확률이 높지... https://blog.naver.com/kjrcpla/224194679066 부동산, 이제 무엇에 투자 할까요?(서울 vs 지방에 대한 역발상) 부자는 '이미 많이 오른 것'이 아니라 '3~5년 이상 욕먹은 것'을 찾습니다. 1. 사람은... https://blog.naver.com/kjrcpla/224113558984 코스피 저점 때처럼..지금 원유에도 역발상 투자를 고려할 타이밍? 사람의 심리 주요 메커니즘 중 하나는 가격이 하락하면 팔고 싶고, 가격이 상승하면 사고 싶다는 것이다. ...