조합원분양가가 높으면 사업성이 나쁜 것일까? 조합원분양가만 보고 사업성을 판단해서는 안 된다. 재개발 추가분담금의 기본 구조는 다음과 같다. - 권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율 - 예상 추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 예를 들어 종전자산평가액이 5억원이고 비례율이 107%라면 권리가액은 5억 3,500만원이다. 비례율이 100%일 때보다 늘어나는 금액은 3,500만원이다. 사업성이 좋아 보이더라도 공사비와 금융비용이 크게 올라가면 조합원분양가가 함께 상승한다. 비례율이 높아진 효과가 공사비 상승으로 상당 부분 사라질 수도 있다. 따라서 다음 항목을 함께 봐야 한다. 1. 종전자산평가액과 권리가액 2. 일반분양 물량 3. 조합원 수와 전체 세대수 4. 평당 공사비 5. 조합원분양가와 일반분양가의 차이 6. 이주비·금융비용과 사업 지연 가능성 7. 준공 후 예상 시세 조합원분양가가 낮다고 반드시 수익성이 높은 것도 아니고, 높다고 무조건 사업성이 나쁜 것도 아니다. 최종적으로 중요한 것은 총매입원가와 준공 후 가치의 차이다. ■ 신림1구역｜결국 대장은 신림1구역 신림1구역은 약 4,185세대의 대단지로, 신림 재개발 구역 중 사업 규모와 진행 안정성이 가장 앞선다. 2025년 사업시행인가를 거쳐 2026년 조합원 분양신청에 들어갔으며, 공개된 예상 조합원분양가는 다음과 같다. * 전용 59㎡: 약 7억 4,200만~8억 900만원 * 전용 84㎡: 약 9억 4,400만~9억 5,400만원 * 전용 102㎡: 약 10억 8,900만원 * 전용 114㎡: 약 12억 800만원 추정 비례율은 약 100.92%, 공사비는 평당 약 730만원 수준이다. 조합원분양가가 싸다고 보기는 어렵지만, 다른 구역보다 사업 단계가 앞서 있어 불확실성이 작다는 장점이 있다. [신림1구역 조합원분양가 및 사업 현황] (https://www.heraldk.com/article/2026063000300082353) ​입지와 규모, 사업 안전성, 향후 대단지 프리미엄을 고려하면 여전히 신림의 대장은 신림1구역이라고 생각한다. 다만 대장이라고 해서 아무 가격에 사도 되는 것은 아니다. 신림1구역의 장점은 ‘압도적인 저가 매수’가 아니라 ‘상대적으로 높은 완주 가능성’에 있다. ■ 신림2구역｜속도는 빠르지만 현재 가격 확인이 먼저 신림2구역은 약 1,487세대 규모로 관리처분계획 이후 착공과 분양을 추진하는 후기 사업장이다. [신림2구역 정비사업 공식 현황](https://cleanup.seoul.go.kr/cafe/mastr-cleanup-bsnsSumry/execute.do?cafeId=620100004002L96&div=sumry&stepSeCode=103) ​과거 공개된 조합원분양가는 59㎡ 약 4억 3천만원, 84㎡ 약 5억 3천만원 수준이었지만 이는 2021년 전후의 과거 가격이다. ​현재 공사비와 금융비용을 반영한 수정 조합원분양가는 공개 자료에서 확인하기 어렵다. 따라서 과거 가격을 현재 투자 계산에 그대로 사용하는 것은 위험하다. 사업 단계는 빠르지만 이미 상당한 사업 프리미엄이 매매가격에 반영돼 있을 가능성이 있다. 매수 전에는 반드시 최신 관리처분 변경안, 조합원분양가, 권리가액을 확인해야 한다. ​■ 신림3구역｜신림도 신축이 되면 분위기가 달라진다는 사례​ 신림3구역은 571세대 규모의 ‘서울대벤처타운역 푸르지오’로 2025년 준공됐다. [신림3구역 준공 관련 자료](https://www.yna.co.kr/view/AKR20250507023500004) ​과거 조합원분양가는 59㎡ 약 3억 6,800만원, 84㎡ 약 5억 600만원 수준이었지만 현재 신림의 공사비와 직접 비교하기는 어렵다. 신림3구역이 보여준 것은 수익률보다 지역의 변화 가능성이다. 노후 빌라와 경사지 중심의 동네도 신축 아파트가 들어오면 주거 분위기와 수요층이 달라진다. 향후 신림1·2·5·8구역까지 신축 단지로 연결된다면 지금보다 지역 이미지가 좋아질 가능성은 충분하다.