안녕하세요! 애닝입니다. 신림은 예전부터 워낙 익숙하게 알고 있던 지역이라 이번 기회에 제대로 한번 분석해보고 싶다는 생각이 들었습니다. 아파트 투자를 하지 않은 지는 꽤 오래됐지만, 그래도 재개발은 최근 관심을 많이 갖고 있으니 재개발 관점의 글을 한번 적어보고자 합니다. 그동안은 건물을 직접 매입하고, 신축하거나 대수선을 통해서 디벨롭에 포커스를 많이 맞췄지만 지금은 재개발 다세대 분양에 관심을 많이 갖고있어서 재개발 공부도 열심히 하고 있습니다! 그래서 신림에 있는 기존 아파트를 분석하기 보다는 신림 1구역 ~ 신림 10구역까지 재개발 사업을 중심으로 살펴봤습니다. 참고로 모아타운도 있고, 재건축도 있지만 그냥 신림 1구역 ~ 신림 10구역만 보겠습니다. ​물론 신림 3구역은 이미 '서울대벤처타운역 푸르지오'로 완성됐지만 말입니다. (서울대벤처타운역은 겁나 먼데.. 왜 꼭 이렇게 역명을 붙여서 사람 헷갈리게.. 걷다가 더워서 죽을 뻔 했음.) ​더 궁금하신 사항은 직접 공부 해보시거나, 댓글 남겨주시면 개인적인 견해정도는 남겨보겠습니다. ​참고로 공부해야 된다는 생각 때문에 깊게 들어가지는 못 했지만, 그래도 기본적인 정보들과 개인적인 생각들은 다 한번 적어보겠습니다. ​■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 신림2구역은 2021년 관리처분인가 당시 전용 59㎡ 약 4억 2,600만원, 전용 84㎡ 약 5억 2,900만원의 조합원분양가가 제시됐지만 그때 당시 평당공사비 약 470만원 기준으로 산정한 과거 가격이다. 이후 사업계획 변경과 공사비 상승이 있었기 때문에 최종 조합원분양가와 추가분담금은 달라질 가능성이 높다. ​신림1구역 전용 84㎡ 조합원분양가는 약 9억 5천만원, 신림5구역은 9억 3,500만원, 신림8구역은 약 9억 9,100만원으로 추정되고 있다. 숫자만 보면 의외다. 신림의 대장으로 평가받는 신림1구역보다 초기 단계인 신림8구역 84㎡ 조합원분양가가 더 비싸기 때문이다. ​최근 신림 재개발 1구역부터 10구역까지 자료를 다시 살펴보면서 든 생각은 명확했다. - 신림은 완성된 뒤 지금보다 좋아질 가능성이 높은 곳이다. - 그러나 ‘좋아질 곳’과 ‘지금 사서 큰돈이 남는 곳’은 전혀 다른 이야기다. ​이번 글에서는 2026년 8월 기준으로 신림1~10구역의 세대수, 진행 단계, 조합원분양가, 사업성, 언덕, 투자 전략을 정리해본다. 조합원분양가는 확정 가격과 초기 추정치를 구분했으며, 공개된 숫자가 없는 구역은 없는 대로 표시했다. ​ 신림 재개발 1~10구역 핵심 결론 먼저 결론부터 정리하면 다음과 같다. * 입지와 사업 안정성을 함께 고려한 대장 구역은 신림1구역이다. * 속도면에서는 신림2구역이 현재 이주 철거를 다 마치고 착공에 들어간 모습이었다. (토목 공사 진행중이라는 생각.) * 신림5구역은 서원역과 가까운 앞쪽 입지가 대장급이지만, 초기 매입가격이 중요하다. * 소액 투자 후보는 신림6·8·10구역이지만 투자 방법은 서로 다르다. * 신림8구역은 84㎡보다 소형 평형과 낮은 초기투자금에 초점을 맞춰야 한다. * 신림10구역은 입주까지 보유하는 전략보다 저렴하게 매수해 사업 단계가 올라갔을 때 매도하는 전략에 가깝다. * 현재 가격에서 전용 84㎡ 입주권 한 개로 세전 10억원을 버는 것은 기본 시나리오로 보기 어렵다. ​