부모 집으로 돌아오는 ‘부메랑 키즈’…한국에 던지는 경고 한때 부모 집을 떠나는 것은 성인이 됐다는 상징이었습니다. 그런데 세계에서 가장 부유한 도시를 중심으로 그 공식이 무너지고 있습니다. 높은 집값과 임대료를 감당하기 어려워진 청년들이 다시 부모 집으로 돌아가거나 아예 독립을 미루고 있기 때문입니다. 과거에는 이를 ‘캥거루족’이나 자립 실패로 바라봤지만, 이제는 주거비를 줄여 미래를 준비하는 합리적인 선택으로 인식되기 시작했습니다. 미국 중앙은행(Fed) 조사에 따르면 지난해 30세 미만 성인의 49%가 부모와 함께 거주한다고 답했습니다. 2019년보다 12%포인트 높아진 수치입니다. 아일랜드에서는 25~34세 청년의 부모 동거 비율이 2013년 19%에서 2024년 42%로 두 배 이상으로 높아졌습니다. 캐나다에서는 이 같이 집으로 돌아오는 세대를 ‘부메랑 키즈’라고 부릅니다. 청년들이 부모 집으로 돌아가는 현상은 이제 개인의 선택이나 세대문화의 변화로만 설명하기 어렵습니다. 세계 주요 도시의 주거 시스템에 균열이 생기고 있음을 보여주는 경고 신호에 가깝습니다. 이 같은 현상의 본질은 단순한 집값 상승보다 장기간 누적된 주택 수급의 불균형에 있습니다. 기대수명이 길어지고 1인 가구가 증가하면서 인구가 크게 늘지 않아도 필요한 주택 수는 계속 늘어납니다. 여기에 일자리와 고소득 인구가 특정 도시에 집중되면 수요는 더욱 빠르게 증가합니다. 더블린이 대표적입니다. 2011년 이후 이민과 글로벌 기술기업의 유입으로 주택 수요가 약 40% 늘었지만 주택 재고는 그 절반 정도의 속도로 증가했습니다. 그 결과 임대료는 10여 년 사이 두 배 이상 뛰었습니다. 결국 가격 상승은 원인이라기보다 공급이 수요를 따라가지 못한 결과에 가깝습니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 청년의 독립이 늦어지면 새로운 가구가 만들어질 때 발생하는 가구·가전·생활서비스 소비도 지연됩니다. 높은 주거비 때문에 더 나은 일자리가 있는 도시로 이동하지 못하면 노동 이동성도 떨어집니다. 성인 자녀와 함께 사는 부모가 집을 줄여 이사하는 다운사이징을 미루면서 기존 주택의 시장 공급까지 감소할 수 있습니다. 결국 청년 주거 문제는 부동산 시장에 머무르지 않고 소비와 노동시장, 세대 간 자산 이전과 경제 성장에까지 영향을 미치는 거시경제 문제로 확장됩니다. 세계 주요 도시들이 내놓은 해법은 엇갈립니다. 뉴욕은 임대료 규제를 통해 기존 세입자의 부담을 낮추는 쪽에 무게를 뒀습니다. 그러나 임대료 통제는 이미 주택을 확보한 세입자를 보호할 수 있어도 새로운 주택 자체를 만들어내지는 못합니다. 런던에서는 복잡한 계획제도와 각종 개발 비용이 겹치면서 인허가를 받은 사업조차 사업성을 확보하지 못해 착공하지 못하는 사례가 나타났습니다. 세입자를 보호하기 위한 규제는 필요하지만, 공급 기반을 약화시킬 정도가 되면 오히려 장기적인 주거비 상승으로 되돌아올 수 있다는 ‘규제의 역설’입니다. 반대편에는 뉴질랜드 오클랜드와 미국 오스틴이 있습니다. 오클랜드는 2016년 저밀도 지역 상당 부분에서 고밀도 주택을 지을 수 있도록 용도지역을 개편했습니다. 이후 다세대주택 건설이 크게 늘었고 실질 임대료는 안정됐습니다. 오스틴에서도 강한 주택 수요에 대규모 신규 공급이 뒤따르면서 실질 임대료뿐 아니라 명목 임대료까지 하락했습니다. 특히 청년층이 독립적인 주거를 확보한 비율이 70%에서 80%로 높아졌다는 점은 공급 확대가 청년 주거에 어떤 영향을 주는지를 보여줍니다. 그렇다고 규제 완화와 민간 공급만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 시장은 수익성을 확보하기 어려운 저소득층을 위한 주택을 충분히 공급하기 어렵기 때문입니다. 오스트리아 빈과 핀란드 헬싱키가 오랫동안 상대적으로 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있었던 것도 사회주택을 충분히 확보하면서 민간 주택 건설 역시 활발하게 이뤄졌기 때문입니다. 결국 필요한 것은 ‘시장인가 정부인가’라는 양자택일이 아니라, 민간이 공급할 수 있는 환경을 조성하면서 시장이 해결하기 어려운 영역에는 공공이 집중하는 정책 조합입니다. 한국도 이 문제에서 자유롭지 않습니다. 수도권에 일자리와 교육 기회가 집중되는 상황에서 청년이 감당할 수 있는 주택이 충분히 공급되지 않는다면 주거 독립은 더욱 늦어질 수밖에 없습니다. 그렇다고 가격을 억누르는 정책이나 주거비를 보조하는 정책만으로 근본적인 문제가 해결되기도 어렵습니다. 해외 도시들의 시행착오는 주택 공급의 총량뿐 아니라 어디에, 어떤 주택을, 얼마나 지속적으로 공급할 수 있느냐가 중요하다는 사실을 보여줍니다. 청년과 저소득층에 대한 공공의 지원 역시 이 같은 공급 정책과 함께 설계돼야 합니다. 청년이 부모 집을 떠나지 못하는 현상을 단순히 세대의 생활방식 변화로만 봐서는 안 됩니다. 주택은 이제 매매가격으로만 평가할 수 있는 자산이 아니라 노동 이동과 소비, 결혼과 출산, 도시 경쟁력을 떠받치는 핵심 사회 인프라입니다. 세계의 주택위기가 한국에 던지는 질문도 결국 여기에 있습니다. 집값을 어떻게 움직일 것인가가 아니라, 다음 세대가 독립할 수 있는 주거 생태계를 어떻게 조성할 것인가. 이제 우리의 주택정책도 이 질문에서 출발해야 합니다. <한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장