- 민간 주택임대사업이 활성화된 일본의 사례 일본 주택가를 지날 때 참 신기하게 생각했던 것이, 많은 주택들에 붙어 있는 주식회사 이름들이었다. 그것은 직접 임대주택사업을 하거나 또는 임대주택을 소유자로부터 위탁받아 관리해주는 부동산 법인들이었다. [일본은 대화코(大和리빙), 레오팔레스21 같은 회사들이 개인 소유 주택을 빌려서 전대하는 구조가 발달해 있고, 이렇게 해서 주택 소유자는 공실 리스크를 피할 수 있다, By Claude] 사실 우리나라에서 하고 있는 공공임대사업은 재정적 부담이 크기 때문에 공급 물량이 제한될 수 밖에 없고, 그래서 일부 수혜자들에게만 로또 같은 혜택을 줄 뿐 대다수의 국민들에게는 기대감 이상의 혜택은 가져다 주지 못한다는 점에서 근본적인 한계가 있다. 따라서, 임대시장의 안정화를 위해서는, 민간이 주도하는 주택임대사업을 활성화시키는 정책이 필요한데, 우리나라에서는 임대업자를 악마화 하는 시각이 많다는 것은 큰 문제라 생각한다. [특히, 다주택자에 대해서, 취득세, 종부세, 양도세가 중과되고 있는 것은, 투기 억제 목적이라고는 하지만, 민간부분의 주택임대사업이 활성화되는 것에 큰 제약인 것도 사실이다. 일본은 주택 숫자에 따른 세금 차이가 없다] 그래서, 임대사업이 활성화 된 일본의 사례를 참고해 보는 것은 어떨까? 그런 생각을 해 봤다(이하 제미나이가 정리한 내용). < 일본의 부동산 보유세 구조 > 1. 일본의 주택 보유세 기본 구조 일본의 보유세는 매년 1월 1일 기준 소유자에게 부과되며, 크게 두 가지로 나뉩니다. - 고정자산세 (기본 세율 1.4%): 한국의 재산세에 해당합니다. - 도시계획세 (최고 세율 0.3%): 도시계획구역 내에 있는 부동산에만 부과되는 목적세입니다. **합산 세율은 약 1.7%**로 낮지 않아 보이지만, 실제 세금은 시세가 아니라 지자체가 공인한 '고정자산세 평가액'(보통 시세의 60~70% 수준)을 기준으로 계산되므로 체감 부담은 덜한 편입니다. 게다가 한국처럼 주택 수에 따라 징벌적으로 세율이 올라가는 누진세가 아니라 단일 세율입니다. 2. 일반 주택(실거주 포함)의 파격적인 특례 기본적으로 주택이 서 있는 토지에 대해 감면 혜택을 줍니다. (빈집 방치를 막고 주거를 안정시키기 위함입니다.) - 소규모 주택지 (부지 200㎡ 이하): 고정자산세 평가액을 1/6, 도시계획세 평가액을 1/3로 깎아줍니다. - 일반 주택지 (부지 200㎡ 초과분): 고정자산세 평가액을 1/3, 도시계획세 평가액을 2/3로 깎아줍니다. < 임대주택 사업자에 대한 세금적 혜택 > "임대 목적으로 등록했기 때문에 추가로 주는 보유세 감면"은 없지만, 주택임대 사업을 원활히 할 수 있도록 "신축" 및 “토지 혜택을 유지·확대" 해주는 방식으로 지원하고 있습니다. 1. 토지에 대한 혜택 (가장 큰 메리트) 나대지(빈 토지)를 가지고 있으면 고정자산세를 100% 다 내야 합니다. 하지만 여기에 주택(맨션, 아파트 등)을 지어서 올리면, 그 토지는 위에서 언급한 '주택지 특례'를 받아 고정자산세가 즉시 1/6 수준으로 급감합니다. 이 때문에 일본의 은퇴자들이나 자산가들은 토지 보유세와 상속세를 아끼려고 그 땅에 임대 아파트를 지어 사업을 시작하는 경우가 매우 많습니다. 2. 신축 건물에 대한 감면 새로 지은 건물(가옥)에 대해서 일정 기간 세금을 반값으로 깎아줍니다. (나대지나 노후건물을 방치하지 않고 새 건물을 짓는 부담을 줄여줍니다.) - 감면 : 건물분 고정자산세의 1/2 감면 - 기간 : 일반 목조 주택은 3년간, 3층 이상의 내화/준내화 건축물(철근 콘크리트 아파트 등)은 5년간 적용됩니다. - 조건: 주거 면적이 세대당 40㎡ 이상 240㎡ 이하 등의 기준을 충족해야 합니다. 3. '양질의 민간임대주택' 등록 시 추가 혜택 일본 정부나 지자체 공인 기준에 맞춰 고령자용 전용 임대주택, 또는 '지자체 지정 우량 임대주택' 등으로 등록해 사업을 하는 경우, 지자체 조례에 따라 신축 건물 고정자산세 감면 기간이 5년에서 최대 7~10년까지 연장되거나 감면 비율이 높아지는 추가 인센티브가 있습니다. 4. 보유세 외의 강력한 '임대사업자 혜택' 임대사업을 할 때 보유세보다 크게 체감하는 세제 혜택은 따로 있습니다. - "상속세" 대폭 절감: 자녀에게 그냥 현금이나 땅을 물려주면 상속세가 엄청나지만, 그 땅에 임대주택을 지어 운영 중인 상태로 물려주면 '대규모 택지 특례' 및 '차지권(빌려준 땅/건물의 가치 하락 인정)'이 적용되어 상속세 평가액이 최대 50%까지 줄어듭니다. - "비용 처리를 통한 소득세 절세" : 임대주택의 감가상각비, 건물 수선유지비, 대출 이자, 관리비, 그리고 심지어 지금 이야기한 고정자산세(보유세) 자체도 모두 '필요 경비'로 인정되어 임대소득세를 크게 낮출 수 있습니다. 요약하자면, 일본은 토지 위에 주택을 보유하는 것 만으로도 토지 보유세가 1/6로 줄어드는 기본 구조를 갖고 있으며, 신축 시 건물세 50% 감면과 강력한 상속세 방어 혜택을 주기 때문에 민간 임대사업(기업형 및 개인 서브리스)이 매우 활성화되어 있는 국가입니다. — — — 매번 정부의 주택정책의 방향이 "투기근절", "불로소득방지"라는 명분에 치우치거나, 주택가격 부양이나 억제에만 치우치는 것 같아서, 관점을 좀 달리해서 글을 올려봤습니다.