부동산 가격 상승의 근본 원인은, ‘과잉 유동성’과 ‘공급 시차’, 그리고 ‘심리’입니다. 시중에 돈이 넘쳐날 때, 사람들의 불안 심리가 더해지면, 가격은 가파르게 뛸 수밖에 없습니다. 이를 보완해 줄 아파트 공급은, 단기간에 늘리기 어렵기 때문입니다. 한국은 주택을 새로 짓는 데 최소 3~5년 이상이 걸립니다. 당장 내일 아파트를 더 공급할 수 없는 구조죠. 그래서 돈이 몰리면 공급은 따라가지 못하고, 시장은 불안과 조급함으로 들끓게 됩니다. 문제는 이런 구조적 원인이 계속 지적되어 왔음에도, 정부의 대책은 근본을 향하지 않고 있다는 데 있습니다. 당장 내일 아파트를 공급해도 모자를 판에, 최근엔 규제 정책을 당장 내일 시행한다고 급습(?)하죠. 노무현 정부, 문재인 정부 그리고 이재명 정부까지, 부동산 정책의 패턴은 크게 다르지 않았습니다. 대출 규제 강화, 세금 압박, 거래 제한 등 입니다. 겉으로 보기에는 강력한 대응처럼 보입니다. 다주택자에 대한 세금을 올리고, 대출을 막고, 거래를 제한하면, 두려운 심리가 더해져 집값이 안정될 것이라 생각하는 거죠. 하지만 실제로는 집값을 안정시키지 못했고, 오히려 풍선효과와 시장 왜곡만 키웠습니다. 문재인, 이재명 정부에는 상황이 한층 복잡해졌습니다. 정부는 경제 충격을 완화하겠다며 대규모 현금 지원에 나섰습니다. 문재인 정부는 코로나로 인한 충격을 완화하겠다며 전 국민 보편 지원을 선택했습니다. 코로나 피해 업종이나 계층에 대한 맞춤형 핀셋 지원이 아니고 말입니다. 결과적으로 피해 회복이라는 목적은 희석되고, 시중에 막대한 현금이 풀리게 되었습니다. 이재명 정부는 집권 이후 민생회복 자금을 지급했지만, 사실상 광범위한 현금 살포에 가까웠습니다. 역시 시중 유동성을 크게 늘렸습니다. 문제는 이 유동성이 시장 곳곳을 충분히 경유하지 못한 채 부동산 시장으로 향했다는 점입니다. 주식 시장도 일부 흡수했지만, 거시적 경제 불안정 사인이 거듭되자, 가장 큰 자산이자 안전자산으로 인식되는 주택 시장으로 돈이 몰린 것입니다. 이 과정에서 사람들의 심리는 “지금 아니면 집을 못 산다”는 공포로 바뀌었습니다. 흔히 말하는 패닉바잉 현상이 확산되는 것이죠. 공급은 당장 늘릴 수 없는데, 돈과 불안 심리가 동시에 몰리니 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 결국 현재 한국의 부동산 상황은, 구조적 원인을 외면하고 단기적·가시적 조치에만 매달려 온 결과라 할 수 있습니다. 정치권은 “투기와의 전쟁” “집값과의 전쟁” 같은 구호를 내걸었지만, 실제로는 대출 규제와 세금 압박이라는 똑같은 수단을 반복했을 뿐입니다. 현금 살포는 그 불씨에 기름을 부은 격이었고, 시장의 불안 심리를 오히려 자극했습니다. 부동산 가격 상승은 과잉 유동성, 공급의 지연, 심리적 요인이 결합한 결과입니다 정치적 단기성과에 집착하는 한 정책은 같은 자리를 맴돌 수밖에 없습니다. 정부는 여전히 실패한 정책을 반복하고 있습니다.