7월에 세제개편이 준비되고 있는 것으로 알고 있다. 총선 때까지 시간이 있으니까, 눈치 안보고 정책을 펼 수 있는 마지막 기회가 될 것 같다. 그래서, 반영될리 만무하지만 그냥 답답해서 푸념을 늘어 놓는다. 1. 주택가격을 정말로 잡고 싶은가? 그렇다면 보유세를 올리고, 그와 동시에 취등록세, 양도소득세를 내리면 된다. 주택 숫자는 따질 필요가 없다. 실거주 여부도 따질 필요가 없다. 적정 수준의 보유세를 부담시키면, 그 보유세를 기꺼이 부담할 사람만 주택을 취득하고 보유하게 된다. 주택을 그 보유세 부담만큼 활용할 방법이 없는 사람은 주택을 매도할 수 밖에 없다. 주택이라는 희소자원을 가장 효율적으로 배분되게 만드는 세금이 보유세다. 사실 주택가격이 오르는 것은 다주택자의 투기 때문이 아니다. 똘똘한 한채? 오히려 그것이 서울, 수도권 주택 가격을 올리고 있다. 생각해 보라. 주택을 매수하려는 가장 큰 이유는 거주하려는 실수요 때문이다. 바로 그 실수요가 가격을 올리는 가장 강력한 힘이다. 주택가격을 내리려 할 때 그 정책이 효과가 있을지 없을지 판단하려면, 그 정책이 무엇이 되었든 그 실수요(거주 수요)에 제대로 영향을 주는 정책인지 아닌지를 따져보면 된다. 아주 단순하다. 세금과 대출이 사실상 그 전부이며, 모든 주택에 전면적으로 적용되는 세금과 대출이 가장 강력한 정책수단이다. 여기서 무엇이든 예외를 만들어서 빼면 뺄수록 그 정책적 효과는 약해진다. 보유세를 올려도 양도소득세를 내리지 않으면 매물이 나오지 않기 때문에 주택공급 효과는 크게 감소한다. 보유세를 올리는 것 이상으로 양도세 인하가 주택가격을 내리는데 효과가 클 것이다. 보유세가 주택배분의 효율성을 높이는 세금이라면, 양도소득세는 재화의 이동을 막기 때문에 주택 배분의 효율성을 저해하는 세금이기도 하니까, 이에 대한 지나친 집착을 버려야 한다. 주택을 매수하려는 사람은 누구든 그 재산가치를 고려하는 투자를 하는 것이다. 솔직해 지자. 주택에 대한 투기와 투자는 정확하게 구분될 수가 없는 것이다. 주택가격을 올리는 투기세력은 따로 존재하는 것이 아니다. 어떻게 보면 모든 주택 매수자가 거대한 투기세력이다. 아니면, 그 모든 주택 매수자가 정당한 투자자다. 주택에 대한 투기로 얻은 불노소득이라는 것이 특별한 것이 아니다. 실거주를 하다가 주택을 팔았는데 많이 올랐다? 그것도 불노소득이다. 장기간 거주했다고 양도소득세를 깎아주고 있지만, 거주하지 않고 임대를 줬다고 평가를 달리 해야 할 이유가 없다. 임대 자체가 임차인에게는 큰 도움을 준 것이니까 오히려 권장을 해도 무방한 것이라 생각해야 한다. 주택 숫자와 보유 형태를 불문하고 양도소득세를 내린다는 것에 거부감을 가질 이유가 없다. 도저히 배가 아파서 못견디겠는가? 그럼 계속해서 주택가격이 올라가는 것을 견디시라. 2. 임대시장을 안정시키고 싶은가? 그렇다면 다주택자를 투기세력으로 간주하는 것을 그만 둬야 한다. 백해 무익한 갈라치기다. 그리고, 실거주를 우대하는 정책도 적당한 수준으로 조절해야 한다. 사실 과도한 실거주 우대 정책이 임대시장 불안의 가장 큰 원흉이다. 실거주가 아닌 임대에 제재를 가하면서 임대주택이 제대로 공급되기를 바라는가? 주택임대를 은퇴 이후 노후 대책으로 생각하던 옛날 분위기를 다시 만들어야 한다. 그래야 임대시장이 살아난다. 그래야 당장 수입이 없는 노인들이 자기가 살 던 큰 집은 비싸게 임대를 주고 인근에 값싼 원룸이나 오피스텔을 얻어 나갈 것이다. 직접 거주를 해야만 모든 규제에서 벗어나고 혜택을 받을 수 있게 만들어 놓았기 때문에 그렇게 못하는 것 뿐이다. 그리고, 임대주택 공급이 늘어나야 주택 매수 수요가 줄어들기 때문에 주택가격 안정도 가능해 진다. 전세 관련해서는 그냥 시장에 맏기면 된다. 전세 대출을 위한 주택보증공사 같은 공공기관의 보증서 발급도 중단해야 한다. 그 보증서 대출 부실로 인한 손실이 어마어마 하다. 주택보증공사가 고가 매입하는 주택들, 대부분 입지가 좋지 않은 빌라, 오피스텔들인데, 그것으로 임대사업을 하고 있지만 사실은 그거 다 부실화된 보증서 대출을 떠 안은 것이다. 나중에 그거 다 터져나갈 부실 폭탄이다. 어찌보면 보증서 부실이 없었다면 가능했을 제대로된 공공임대주택을 마련할 자금들이 그렇게 허망하게 다 사라진 것이다. 앞으로는 아주 특수한 정책적 지원수단으로만 보증서를 발급하게 해야 한다. 그러면 시장논리에 따라서 자연스럽게 전세가 사라지겠지만, 전세 가격이 주택가격을 밀어올려서 주택가격이 상승하는 부작용도 사라진다. 그리고 깡통전세, 전세사기도 사라진다. 보증서가 사라지면 사실상 금융기관의 전세대출은 거의 사라질 것이다. 사실 보증서가 없던 시절에는 극히 소수의 저축은행이 전세가격 상승기에만 취급했던 리스크가 큰 대출상품이었다. 전세대출이라는 것 자체가 원래는 사실상 없던 거라는 이야기다. 사실상 전세는 소멸의 길을 걷겠지만, 임대시장 정상화에는 큰 도움이 될 것이다. 3. 주택가격을 잡는 것 보다 더 중요한 것은 희소자원인 주택의 효율적인 활용이다. 갈수록 주택 정책이 엉망진창으로 꼬여만 가는 것 같다. 그저 단순한 정책이 제일 좋다. 모두에게 예외없이 적용되는 주택정책을 만들었으면 한다. 그래야 시장에 메세지도 정확해 진다. 그래야 주택가격 상승기와 하강기에 정부가 적절한 대응책을 강구할 수 있다. 도대체 어떤 명목이든 가급적이면 예외를 만들지 말자. 그리고, 주택이라는 희소자원의 배분이 얼마나 효율적으로 이루어지는지 충분히 생각해 가면서 세재정책을 가져가자. 빈땅을 놀리지 않고 주택을 짓는 것을 유도하고, 오래된 주택을 방치하지 않도록 유도하고, 주택을 매매하기 쉽게 만들고, 주택에 계속 거주를 하던지 임대를 두던지 제대로 활용하는 사람에게 인센티브를 주는 방향으로 주택정책을 만들자. 사실 주택가격을 잡는 것 보다 더 중요한 것은 희소자원인 주택의 효율적인 활용이라 생각한다.