토지공공임대제를 실현하기 위해, '국립토지신탁은행'을 만들면 어떨까. 우선 토지의 모든 권리를 국립토지신탁은행에 넘기면, 지주는 정기적으로 이자를 받을 수 있다. 토지신탁은행이 지급하는 이자에는 소득세가 부과되지 않는다. 국가유공자와 장기간 군복무자의 경우, 더 높은 이자를 받을 수 있다. 임대 가치가 낮은 토지의 경우, 토지은행에 시가로 팔 수 있다. 이 때, 토지신탁은행은 임대 가치가 있는 토지를 선별해서 받을 수 있다. 토지신탁은행에 넘겨진 토지에는 모든 보유세가 면세된다. 토지를 토지신탁은행에 맡긴 채로 지주가 사망하면, 그 소유권은 토지신탁은행으로 완전히 이전된다. 대신 토지신탁은행은 피상속인이 지정한 사람에게 사망 시점 토지 시가의 50%만큼의 이자를 지급해야 한다. 한꺼번에 50%만큼의 이자를 지급하는 것이 아니라, 지급하는 총 이자액이 시가의 50%까지라는 뜻이다. 피상속인이 상속인을 지정하지 않고 사망할 경우, 토지 시가의 30%만큼의 이자를 상속권자에게 지급한다. 물론 여기에도 세금이 부과되지 않는다. 토지신탁은행은 지주가 맡긴 토지를 기업 또는 개인에게 임대해서 임대료를 받는다. 또는 토지를 직접 매입해서 임대하거나, 토지를 담보 삼아 자본을 빌려준다. 토지신탁은행은 시장 속 다른 은행처럼 질서 있게 이윤을 추구하게 해야 한다. 목표가 복잡해질수록 공공기관은 비효율적으로 전락하게 되기 때문이다. 이 때 양도소득이 발생할 때마다 그 절반을 정부에 이전하게 해야 한다. 토지신탁은행은 임대사업에 전념해야 한다. 토지신탁은행은 최소 3개 이상 설립되어서 서로 경쟁하게 해야 한다. 서로 실적을 부풀리지 못하도록, 토지신탁은행끼리는 토지를 사고팔 수 없게 해야 한다. 토지신탁은행 경영진이 선출 정치인이나 관료로부터 개입받지 않도록, 한국은행이나 국민연금처럼, 또는 그 이상으로 자율성을 보장받아야 한다. 감독이사회에는 토지를 맡긴 지주와 토지신탁은행의 노동자 이사, 금융감독위원회와 민간은행의 금융인이 참여한다. 토지신탁은행 경영진과 근로자는 오직 실적에 따라 보상받는다. 실적이 나쁜데 상여금을 받는 일은 불가능해야 한다. 이런 국책은행이 있다면, 토지를 무리하게 국유화하지 않고도 토지공공임대제를 시행해서 토지 지대를 흡수할 수 있지 않을까. 큰 부지를 확보할 때, 기업은 여러 지주나 지방정부와 협상하지 않고 국립토지신탁은행만 상대하면 되기 때문에, 기업 입장에서도 사업을 확장하기에 편리하지 않을까. 물론 보다 구체적으로 구상하려면 연구가 더 필요하다. 이미 한국토지주택공사가 토지은행을 운영하고 있지만, 공공토지를 축적해 두기 위한 기관이지 민간을 대상으로 하는 기관이 아니다. 대신 싱가포르 토지청 같은 토지공공임대제 성공 사례들을 참고해야 할 것 같다.