말레이시아 살며 싱가포르 출근…국경이 바꾸는 투자지도 [김용남의 부동산 자산관리] 도시의 역할이 바뀌면 부동산의 가치도 달라집니다. 교통망이 연결되고 기업이 들어서면 사람이 일하고 거주하는 범위가 넓어지기 때문입니다. 말레이시아 조호르바루가 주목받는 이유도 여기에 있습니다. 싱가포르와 인접한 이 도시에 국경을 잇는 철도와 경제특구라는 변화가 더해지고 있습니다. 해외부동산 투자자가 살펴야 할 핵심은 이 같은 변화가 실제 주거 수요와 임대수입으로 이어질 수 있는 곳입니다. 조호르바루의 투자기회는 싱가포르의 일자리와 두 지역의 주거비 차이에서 출발합니다. 싱가포르에서 소득을 얻고 조호르바루에 거주하면 같은 예산으로 더 넓은 집이나 쾌적한 환경을 선택할 여지가 생깁니다. 그동안 이 같은 선택을 어렵게 한 것은 국경을 넘는 시간과 불편이었습니다. 통근 부담이 줄어들면 주거비 절감 효과를 누릴 수 있는 가구도 늘어날 수 있습니다. 이 변화를 이끌 핵심 기반시설이 고속철도인 'RTS 링크(래피드 트랜짓 시스템 링크)입니다. 조호르바루의 부킷 차가르역과 싱가포르의 우드랜즈 노스역을 연결하는 국경 간 도시철도로, 싱가포르 지하철망과 연계됩니다. 두 역 사이 운행시간은 약 5분이며, 시간당 편도 최대 1만 명을 수송하도록 설계했습니다. 2026년 10월 공식 발표에 따르면 안전 인증과 최종 승인을 거쳐 2027년 2월 여객 운행을 시작하는 것이 목표입니다. 출발역에서 양국의 출입국 절차를 마치도록 설계한 점도 중요합니다. 도착 후 다시 심사받는 번거로움을 줄이고 출퇴근 시간을 예측하기 쉬워지기 때문입니다. ‘열차로 5분’은 역 사이의 이동시간입니다. 주거지를 평가할 때는 집에서 역까지, 도착역에서 직장까지 걸리는 시간을 함께 계산해야 합니다. 실제 보행 동선과 환승 편의, 교통비까지 살펴야 임차인이 체감하는 통근 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 조호 지역 자체의 산업과 고용 기반이 확대되는 것도 기회입니다. 조호-싱가포르 특별경제구역(JS-SEZ)은 싱가포르의 금융·물류·국제 비즈니스 기능과 조호의 토지·산업 기반을 연결하려는 구상입니다. 기업은 두 지역의 장점을 활용해 생산과 서비스 기능을 배치할 수 있습니다. 이러한 움직임이 이어지면 조호르바루는 싱가포르 통근자를 위한 주거지에 더해 자체 일자리를 바탕으로 성장하는 도시로 발전할 수 있습니다. 양국이 2025년 협약 체결 당시 제시한 목표는 10년간 100개 프로젝트와 숙련 일자리 2만 개 창출입니다. 투자자가 확인할 것은 이 목표가 기업 입주와 채용으로 이어지는 과정입니다. 투자금액이 커도 산업에 따라 상시 근무 인원은 다릅니다. 어느 기업이 언제 가동하고, 직원들이 어디에 거주하며, 얼마의 임대료를 부담할 수 있는지가 주택 수요를 판단하는 기준입니다. 기업의 진출 단계에 따라서도 필요한 주택은 달라집니다. 초기에는 출장자와 프로젝트 인력을 위한 체류 공간이 필요하고, 사업이 정착하면 관리자와 전문인력의 장기 거주 수요가 생길 것으로 예상됩니다. 가족을 동반한 근무자는 학교와 의료시설을, 단독 거주자는 출퇴근 및 생활 편의를 중시합니다. 주택의 위치와 면적, 가구 구성도 예상 임차인의 생활방식에 맞춰야 합니다. 수변 개발에 따른 주거환경 개선도 살펴볼 만합니다. 해안 조망에 산책로와 공원, 상업시설이 더해지면 일상에서 누리는 편의와 여가의 폭이 넓어집니다. 글로벌 호텔·리조트 그룹과 협업한 브랜드 레지던스의 등장도 이러한 수요를 겨냥한 변화입니다. 계획된 시설이 입주 시점에 갖춰지는지, 브랜드가 약속하는 서비스가 실제 관리 품질로 이어질 수 있는지 확인해야 합니다. 장기 체류를 통한 주거 수요도 기대할 수 있습니다. 체류 비자인 '말레이시아 마이 세컨드 홈'(MM2H)은 일정한 재정 요건 등을 충족한 외국인과 가족에게 말레이시아 장기 체류를 허용하는 프로그램입니다. 은퇴 후 거주지나 세컨드홈을 찾는 사람은 주택 소유와 장기 체류를 함께 계획할 수 있습니다. 외국인의 주택 취득 조건과 MM2H 자격 요건은 별개이므로 매입금액과 예치금, 주택 처분 제한을 구분해 검토해야 합니다. 공급이 늘어나는 시기에는 상품을 비교하고 매입 조건을 협의할 기회도 생깁니다. 인근 단지의 실제 계약 임대료와 공실 기간, 비슷한 시기에 준공되는 경쟁 물량을 확인해야 합니다. 지역경제가 성장해도 주택이 먼저 공급되면 초기 임대 경쟁이 심해질 수 있습니다. 임대료 하락과 공실을 가정한 계산이 필요한 이유입니다. 한국 투자자에게 조호르바루는 싱가포르의 경제활동과 연결된 주거 수요에 상대적으로 낮은 금액으로 접근할 수 있는 시장입니다. 투자 판단의 출발점은 싱가포르와의 집값 차이보다 현지 임차인의 지급 능력입니다. 싱가포르 달러로 소득을 얻는 통근자가 선택할 주택인지, 경제특구에 입주한 기업의 직원이 장기 거주할 곳인지에 따라 적정 매입가격과 기대 임대료가 달라집니다. 직접 체류할 목적이라면 임대수익과 별도로 생활 편의 및 이용 가치를 평가해야 합니다. 수익도 한국 투자자의 기준으로 다시 계산해야 합니다. 말레이시아링깃화 기준 임대수익과 원화 환산 수익을 구분하고, 취득부터 매각까지의 세금 및 비용을 반영해야 합니다. 매입할 때부터 향후 현지 실수요자에게도 팔릴 수 있는 가격과 주택 유형인지 살피는 것이 중요합니다. 조호르바루의 투자기회는 싱가포르보다 싸다는 사실 자체보다, 교통과 일자리의 변화로 늘어나는 수요를 적정한 가격에 확보하는 데 있습니다. <한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장