현금 1억대로 서울 재개발 투자가 가능할까? 최근 내가 보고 있는 곳은 신림5구역이다. 주변 다세대를 예로 들어 매수가 3.5억, 전세 2.5억 정도로 맞출 수 있다면 취득세·중개비까지 포함해도 초기 현금은 약 1.1억. 여기까지만 보면 꽤 매력적으로 보인다. 그런데 재개발은 초기 투자금만 보면 안 된다. 3.5억짜리 빌라를 샀다고 3.5억짜리 투자를 한 게 아니기 때문이다. 예를 들어 - 종전자산평가액 2억 - 비례율 102.87% - 59㎡ 조합원분양가 7.62억 으로 가정하면 권리가액은 약 2.05억, 추가분담금은 약 5.57억이다. 결국 매수가 3.5억 - 부대비용 0.1억 - 추가분담금 5.57억 = 총투자 약 9.17억** 정도가 된다. 처음에는 1억으로 시작하지만 결국 9억짜리 투자를 하는 셈이다. 그래서 재개발을 볼 때 나는 항상 두 가지를 본다. 지금 얼마가 필요한가? 끝까지 얼마가 필요한가? 이 둘은 완전히 다른 숫자다. 만약 준공 후 59㎡의 가치가 15억이라면 단순 계산으로는 약 5.8억의 차이가 생긴다. 물론 실제로는 공사비, 분담금, 사업기간, 비례율, 시장 상황이 계속 변한다. 그래서 가장 좋은 시나리오보다 안 좋은 상황에서도 내가 끝까지 버틸 수 있는지를 먼저 봐야 한다. 재개발은 소액으로 시작할 수는 있다. 하지만 소액으로 끝나는 투자는 아니다. 나는 그래서 재개발을 싸게 사는 투자라기보다 시간을 두고 자산의 급을 바꾸는 투자라고 생각한다. 지금의 빌라를 사는 게 아니라 미래의 서울 신축 아파트가 될 가능성을 먼저 사는 것. 그게 아직도 내가 서울 재개발을 계속 찾아보는 이유다.