경기도 화성시 동탄구 여울동 동탄역롯데캐슬(상업지구 초고층 아파트) 금융 이자를 위해서 자기자본 18억원에 대출은 4.3억원을 실행한다는 조건입니다. 주담대 금리는 시중 은행의 예상 주담대 금리 범위인 3.3% ~ 4.9%에서 중앙값인 4.5%를 선택했으며, 이 기준은 개인의 소득, 신용, 우대금리 조건등에 의해서 달라질 수 있습니다. 원리금균등상환 조건으로 30년 상환 기준의 "이자" 비용만 합산한 것입니다. ( 또한 금리상승은 비용상승입니다. ) * 실제 금리가 이 시뮬레이션보다 높다면 비용증가로 "순수익 감소"합니다. * 자기자본이 18억원 미만이면 대출 추가로 이자 비용이 추가되며 "순수익 감소"합니다. ( 대출액 제한 4억 ) * 목표금액에 도달하지 못할 경우 "순수익 감소"합니다. (이외 매수 후 다른 비용증가는 모두 "순수익 감소") 가장 중요한 자기자본 무위험수익 18억의 이자 수익 연3%는 이자소득세 차감 후 연 4,568만원입니다. -> 본 자기자본 확정수익 (4,568만원 * 기간) 보다 최종 매각 순수익이 적다면 "월세"라고 생각하시면 됩니다. 전용84.70 타입 아파트 최근 실거래 취소건이 20억 8천이 있었습니다. 2026년 5월에 실거래등록 후, 7월에 계약해지. 그 사이에 이보다 더 높은 22억2500만원에 실거래 등록. ( 당연히 이전 시세가 다음 시세에 영향을 끼쳤습니다. 그래서 시세조작을 의심합니다. ) 이 아파트의 총 매입비용은 23억2천만원( 자기자본 최소 19억 은 있어야 하더군요. 대출이 4억밖에 안나옵니다. ) 10년 후 30억에 매각해도 무위험 수익인 이자보다 못합니다. 물론 대출이자 상승, 하락을 계산 안했듯, 예금이자도 하락, 상승을 고려하지 않고 계산한 겁니다. * 10년 내에 30억이 될 수도 있습니다. 사람일은 모르는 거니까요. 10년 후 화성시 동탄구 여울동에 전용84타입 구축을 30억에 사겠냐고 묻는다면 여러분들은 뭐라고 답하시겠습니까? 전 자신있게 "NO"라고 하겠습니다. https://blog.naver.com/popin_news/224345385503