[인플레이션 이해하기 - 체감 물가와 물가지수가 차이나는 이유는 무엇일까?] 총 3부작의 2부 시작하겠습니다. 1부 - 인플레이션은 왜 일어나는 것일까? ♧2부 - 체감 물가와 소비자물가가 차이나는 이유는 무엇일까?(SR지수 소개) 3부 - 인플레이션을 이기기 위한 전략은 무엇일까? [2부. 체감 물가와 물가지수가 차이나는 이유는 무엇일까?] 1. 21년 2개의 숫자의 괴리가 말해주는 것 2021년 발표된 두 개의 숫자를 살펴보겠습니다. CPI 소비자물가 상승률 3.8%. KB부동산 발표 전국 아파트값 상승률 21.5%. 통계는 물가가 안정적이라고 말하는데, 내 집 마련은 급속도로 멀어지던 시기였습니다. 그 해의 숫자를 보며 우리는 체감물가와 통계의 괴리감을 여실히 느낄 수 있었습니다. 제가 말하고 싶은 부분은 CPI가 조작됐다는 것이 아닙니다. CPI의 설계상 보지 못하는 부분이 분명히 있으며, 그것을 통해서 제대로된 물가지수를 이해하는 대안을 찾아야한다는 부분을 말씀드리고자 하는 것입니다. <CPI의 한계> 물가지수는 장바구니(소비 바스켓)만 측정합니다. 위 그림은 통계청의 물가지수 측정법에 대한 안내 자료입니다. "대표 품목등의 개별 가격 변동을 종합하여 소비자물가지수 통계를 만듭니다." 종합하여 하나의 지수로 만들어야하기 때문에 모든 소비통계자료를 바탕으로 평균치를 내는 작업과, 개별 소비품에 대해서 물가변동에 미치는 영향도를 기준으로 가중치를 둬서 하나의 수치를 만드는 작업을 거칩니다. 이러한 작성법에서 CPI는 두 가지 한계를 드러냅니다. (1) 자산시장의 가격 상승을 반영하지 못함 ​ 소비자물가지수는 말 그대로 소비하는 물건들에 대한 가격 변동만 측정합니다. 그러기에 돈이 아파트 시장으로 흘러가면 가격 변동이 측정되지 않습니다. 구체적으로 두 가지입니다. 첫째, 전월세는 CPI에 포함되지만 집값(매매가)은 빠집니다. 집을 사는 건 '소비'가 아니라 '투자'라는 논리입니다. 둘째, 자가주거비 포함 CPI라는 보완 지수가 있긴 합니다. 하지만 이건 자가주거를 임대료로 환산해 측정할 뿐이라, 자산가격 상승 자체는 여전히 반영하지 못합니다. 대한민국 국민들의 자가보유율은 61%에 이릅니다. 그리고 모두가 내집마련을 평생의 목표로 삼고 살아갑니다. 주택가격을 어느 나라 국민들보다 민감하게 느끼며 살아가고 있지만 CPI는 그 점을 반영하고 있지 못하기 때문에 체감 물가와 통계 물가의 괴리를 느끼게 되는 것이 바로 첫 번째 이유입니다. (2) 체감에는 편향이 영향을 미친다 ​ 체감과 통계의 괴리에는 우리의 편향도 영향을 미칩니다. 라이프 스타일에 따라 사람마다 각각 소비하는 품목은 천차만별 입니다. 자가용으로 출퇴근 하는 사람에게는 유가의 변동이 더 자주 눈에 띌 것이고, 외식을 자주 하는 사람에겐 외식 물가에 대한 민감도가 높습니다. 우리는 자주 사는 건 생생히 기억하고, 가끔 사거나 내가 안 사는 것의 물가는 잘 느끼지 못합니다. 국민을 대표하는 소비 성향은 어디까지나 5천만 대한민국 국민의 평균치일 뿐이지, 그 평균과 동일한 삶을 사는 사람은 없습니다. 바로 이 평균과 개인의 격차가 체감으로 나타나게 됩니다. 이렇듯 체감과 통계의 괴리의 절반(자산가격)은 통계가 놓친 것이고, 나머지 절반은 개별 소비성향 차이에 따른 편향에 따른 것입니다. 결론은 CPI를 탓 할 일도, 체감 탓만 할 일도 아닙니라는 것이지요. 그러면 하고싶은 말이 뭐냐구요? 바로 이 벌어진 간격을 어떻게 보정해서 정확히 볼 것인가? 입니다. 그러한 괴리를 메우기 위해 소비물가와 자산가격을 공식적으로 합쳐서 발표하는 나라는 전세계 어디에도 없습니다. 그래서 저는 직접 만들었습니다. 바로 SR지수입니다. ​ 2. 괴리를 메우는 새로운 지수를 만들어보자 대단히 복잡하고 새로운 지표가 아닙니다. 저는 학자도 아니고, 통계에 대한 전문적 지식이 있는 사람도 아닙니다. 그저 물가지수에 자산가격의 변동을 반영해서 그 지표를 바탕으로 물가를 재해석 하자는 겁니다. SR(슈페로의 SR을 딴 것입니다)지수의 구성은 이렇습니다. SR지수 = 소비자물가 70% + 자산가격 30%​ 한국기준으로 통계청 자가주거비포함 CPI 70%에 KB아파트 매매가격지수 30%, 미국은 PCE 지수에 케이스-실러 주택가격지수를 같은 비율로 혼합합니다. 한국의 CPI지수는 전월세를 포함하지만, 자가주거비를 포함하지 않기 때문에 자가주거비 포함 CPI로 주거비 누락을 보정하고 자산 가격의 변동을 물가지수에 30% 가중치로 더합니다. <30%의 근거> 왜 자산에, 그것도 주택에 30%를 뒀는지는 근거가 필요합니다. 첫째, 생애소득 대비 주택 취득 비중이 그 정도입니다. 전국 PIR(소득 대비 주택가격 배율)에 금융비용까지 포함하면 약 7.1년, 총 근로기간 30년으로 나누면 24%입니다. 서울 기준으로는 47%까지 올라갑니다. 둘째, 해외 기준과도 맞습니다. 자가주거비를 취득접근법으로 반영하는 호주·뉴질랜드의 주거 가중치가 22~28% 수준입니다. 셋째, 주식은 자산가격의 변동 지표에서 제외했습니다. 주식을 넣으면 연 ±25~50%의 변동성이 지수 전체를 지배해버립니다. 주택은 필수 취득자산이고 주식은 선택 자산이라는 성격 차이도 있습니다. 이 지수를 1996년부터 2026년까지 30년치로 산출해보면, 네 개의 장면이 나옵니다.[그림1 참조] 2002년 5월 — CPI 3.0% vs SR 9.8%, 간격 +6.8%p로 30년 최대입니다. 전국 아파트 +23%, 서울 +30%. 역대급 M2가 부동산으로 쏠렸는데 CPI는 조용했습니다. 2021년 12월 — CPI 3.7% vs SR 8.4%, 간격 +4.7%p. 화폐가치가 녹아 아파트로 향하던 시기. CPI는 자산가격 상승을 못 잡습니다. 1998년 10월 IMF — CPI 7.2% vs SR 0.2%, 간격 -7.1%p. 전국 주택 -12%, 서울 아파트 -14%가 물가 상승분을 상쇄했습니다. 2023년 7월 — CPI 2.4% vs SR -1.8%. 기준금리가 정점을 찍고 자산시장이 타격받던 시기, 집값 하락에도 CPI는 여전히 플러스였습니다. 여기서 알 수 있는 것은 CPI가 항상 낮게 나오는 게 아니라는 것입니다. 자산시장이 오를 때는 오히려 낮기, 무너질 때는 오히려 높게 나옵니다. 우리가 집 값이 무섭게 상승하거나 떨어질 때 CPI에서 느끼던 그 괴리감이 여기서 나오는 것이죠. 반면 SR지수는 소비와 자산 가격 변화를 양방향으로 반영합니다. 어느 한쪽으로 치우친 지표가 아니라는 뜻입니다. 집 값이 오를때 CPI에 자산가격 보정치가 반영되어 우리가 체감하는 자산가격의 상승분을 시의적절하게 반영합니다. <SR지수 활용법>(그림2 참조) SR지수를 읽는 법은 지수 하나가 아니라 두 지수의 간격, 즉 SR − CPI 스프레드를 읽는 것입니다. CPI - SR지수의 차이가 (+)로 벌어지면(그래프에서 붉은색 부분) 자산으로 돈이 몰리는 중이라는 뜻입니다 — 유동성이 자산시장에 퍼지며 버블에 진입하는 시기이고, 명목자산 가치하락이 가속됩니다. 0 근처면 소비와 자산이 함께 움직이는 중 — 정부 물가를 믿어도 되는 구간입니다. - 이때는 추세가 중요합니다. 음수이던 구간에서 +로 전환하며 골든크로스 하는 지점이면 자산가격의 상승추세가 지속되어 부동산 가격이 더 상승할 가능성이 높다는 뜻입니다. - 반대로 양수이던 구간에서 -로 전환하며 크로스하면 자산가격의 하락추세가 가속화되어 주택시장이 침체로 가고 있다는 뜻입니다. (−)로 꺼지면 자산이 무너지는 중이라는 의미입니다.— 이 시기는 부동산·주식 취득을 준비할 시기입니다. 갈아타기를 대비하고, 현금을 준비합니다. <SR지수로 보는 2026년>(그림3번 참조) 지금은 어디일까요? 2026년 8월 기준 간격은 0%p대, 중립 지점입니다. 다만 아파트값의 지속적 상승이 원인이라 역전 직전, 예열 단계로 읽힙니다. 과거 가장 좋은 매수 타이밍은 파란 영역(마이너스 스프레드)이 커지던 구간이었습니다. 예컨대 2022년 하반기~2025년 중반이 바로 절호의 주택 매수 찬스시기 였습니다.(주식도 마찬가지) 현재 추세는 자산시장 과열로 가는 구간입니다만, 과거는 과거일 뿐 미래에 그대로 반복된다는 보장은 없다는 점 강조드립니다. ​ 2부를 마치며​ 마지막으로 숫자 하나만 남기겠습니다. 3부로 이어지는 밑작업을 하는 건데요. - 20년 평균 CPI : 2.27%, - 20년 평균 SR지수 : 2.41%. 우리가 앞서 본 역주행 무빙워크의 속도입니다. 연 2.27%가 아닌 연 2.41%의 속도를 진짜 속도를 보는 것 그것이 인플레이션 헷지의 제대로 된 시작입니다. 3부에서 또 뵙겠습니다.