미국 리츠, 리츠 ETF, '사 놓고 잊어도 되는 자산'의 시대는 끝났습니다. 주요 도시 오피스 공실률 20% 돌파, 1.5조 달러 규모의 상업용 부동산 부채 만기 벽, 그리고 AI발 화이트칼라 구조조정까지. 고배당 뒤에 숨은 구조적 리스크를 경제지와 글로벌 리서치 기관의 데이터로 짚어봤습니다. 핵심 논점 세 가지 1. 하이브리드 근무는 유행이 아니라 구조 변화다. 맥킨지는 2030년까지 글로벌 9대 도시 오피스 수요가 최대 38% 감소할 수 있다고 봤습니다. 2. VNQ, XLRE 같은 대표 ETF는 오피스·리테일 비중이 여전히 15~20%입니다. 데이터센터·물류 리츠가 지수를 떠받치며 전체 위험을 가리는 착시 효과가 있습니다. 3. 시장의 미래는 양극화(Bifurcation)입니다. A급 스마트 빌딩과 좀비 자산이 공존하는 시장에서, 지수 추종은 부실 자산을 함께 안고 가는 전략입니다. 결론 - 섹터별 구성과 편입 리츠의 대차대조표를 직접 뜯어보거나, 데이터센터·물류·라이프사이언스 중심의 선별적 접근이 필요한 시점입니다. 전문: https://github.com/gameworkerkim/vibe-investing/blob/main/02.Investment%20Idea%20Column/REITs/REITs_Risk.md #REITs #리츠 #ETF투자 #상업용부동산 #CRE #배당투자 #자산배분 #하이브리드근무 #AI구조조정 #데이터센터 #퀀트투자 #투자전략