<가짜 돈, 진짜 부> 집값에 뒤처진 건 당신 탓이 아니다. 첫째 과소비 탓이다. 1997년 외환 위기 때 이 말을 자주 들었다. 그러나 당시 국민들의 저축률은 세계에서도 손에 꼽히는 수준이었다. 위기의 중심에는 단기 외채에 의존한 기업과 금융기관, 취약한 금융 감독 시스템, 외화 유동성 경색에 있었다. 둘째 새로운 원인을 찾는 시도다. 최근 원/달러 환율이 오르자 '서학개미' 때문이라는 주장이 있었다. 개인이 해외 투자를 늘린 것이 외환 수급의 한 조작인 건 맞다. 그러나 환율은 단일 요인으로 움직이지 않는다. 무역 수지, 국가 간의 금리 격차, 달러의 세계적 흐름, 외국인 자금의 동향 등 거시 경제의 여러 요인이 얽힌 결과물이다. 셋째 모두 다 투기꾼 탓이다. 자산 시장이 과열되는 국면마다 투기적 거래가 늘어났고, 가격 상승 폭을 키우는 데 영향을 미친 것이 사실이다. 그러나 몇 년짜리 단기 과열이 아니라, 무려 40여 년에 걸쳐 구조적으로 벌어진 노동과 자산 사이의 간극이다. 책임의 구조는 어떻게 되어 있을까요? 첫째 2008년 금융 위기와 2020년 팬데믹 위기 이후 전 세계적으로 금리가 낮아지고 막대한 유동성이 공급된 거시 환경이다. 둘째 그 환경 속에서 가계 신용과 부동산 금융을 크게 늘려 온 한국 내부의 선택이다. 셋째 풀려나온 자금이 주로 서울 및 핵심지의 제한된 부동산으로 향하게 만들었던 제반 여건과 규칙들이다. 미국도 예외는 아니었다. 저금리와 유동성은 미국의 주택과 자산 가격을 크게 끌어올렸다.