- 분당아파트 매매 케이스 스터디 대통령께서 근저당권 설정까지 하면서 주택을 매매했던 이유를 이해하기 위해서 쓰는 글이다. 요약하면, 이 사례는 토지거래 허가구역에서 전세기간이 남아있는 주택을 매매하면서 문제가 발생했고, 재건축조합원 지위의 이전 문제가 추가되면서 문제가 더 꼬여버린 케이스다. 1. 비거주 주택의 일반적인 거래방식 - 갭투자 현재 분당아파트는 전세권자가 살고 있고 전세기간이 남아있다. 이런 주택의 매수자는 전세를 그대로 끼고 매수하는 것이 일반적인 거래방식이었다. 매매대금은 매매가에서 계약금, 전세금을 뺀 나머지를 등기를 이전할 때 동시 패션으로 지급한다. 그리고, 이렇게 전세를 끼고 주택을 매수하는 것을 소위 "갭투자"라고 한다. 주택을 취득할 때 필요한 자금이 전세금 만큼 절감되기 때문에 이렇게 부른다. 나는 이런 갭투자가 전혀 나쁜 거래방식이 아니라 생각하는데, 많은 사람들은 갭투자를 나쁘다 생각하는 것 같다. 2. 토지거래 허가구역, 실거주 요건 그런데, 분당은 토지거래 허가구역이기 때문에 매수자는 실거주 목적으로 매수해야 한다. 등기를 이전하면 바로 입주를 해야 하는데, 매수자가 전세를 끼고 매수하는 거래는 토지거래 허가 대상이 될 수 없다. 그렇다고 실거주 목적으로 토지거래 허가를 받으면 4개월 이내에 이전등기를 해야 하니까, 임대차 기간이 많이 남아있는 주택은 매매가 불가능하다. 그런데, 분당 아파트는 다행히 전세기간이 10월에 종료되기에 잔금 지급시기를 10월로 하더라도 토지거래 허가를 유지할 수 있다. 이처럼, 매수인은 전세기간이 끝나는 10월에 잔금을 지급하고 등기를 이전하는 것으로 매매계약을 체결하면 되는 것이었다. 이렇게 사안이 단순(?)했다면 근저당권이 개입될 여지는 전혀 없는 문제였다. 3. 재건축조합원 지위의 이전 이슈 그런데, 분당아파트가 재건축을 앞두고 있다는 것이 복잡한 문제를 만들었다. 즉, 매수인이 조합원 지위를 유지하기 위해서는 사업시행자 지정 고시가 나기 전에 소유권을 이전받아야 했다. 현재 분당아파트 재건축조합 사업시행자 지정이 곧 임박한 상황이기 때문에, 등기 이전을 전세기간이 끝나는 10월까지 미루지 못하고 아주 서둘러야 할 상황이었고, 매매계약을 체결하면서 바로 등기가 이전되었다. 그렇게 하지 않으면 매수인의 조합원 지위가 날아가고 분당아파트는 재건축이 진행되면서 현금청산을 당해야 하는 상황이 되니까(이런 사정은 업계의 추측이기는 하다. 청와대는 "매수자 사정으로 소유권을 먼저 이전하고 잔금은 이후 지급받기로 했다"고만 설명). 4. 비거주 1주택 관련 실거주 유예 특례 적용 그래서, 등기 이전을 매매계약 직후 바로 진행하려고 했더니, 아직 전세기간이 남아 있어서 실거주가 안되니 토지거래 허가가 안 나온다. 하지만, 걱정하지 마시라. 2026년 5월 12일 국토부는 '실거주 유예 확대'를 발표해서 문제를 해결한다. 처음에는 다주택자만 대상으로 했지만 곧 비거주 1주택으로 대상이 확대되었고, 무주택자가 매수하면 임대차 기간이 종료되는 시점까지 실거주 유예를 받을 수 있게 되었다. 분당아파트 매도를 어렵게 했던 걸림돌은 이렇게 제거될 수 있었다. 5. 미지급된 매매잔금채권 확보를 위한 근저당권 설정 그러나, 여전히 법적으로 해결할 문제가 남는다. 원래 잔금 지급과 등기 이전은 대가 관계에 있다. 그런데, 잔금을 매매계약 체결하고 바로 지급하는 조건으로 처리하자니 정말 돈이 많은 사람이 아니면 주택을 매수할 사람을 찾을 수가 없다. 결국 소유권을 이전하고도, 부득이 잔금 지급 시기를 뒤로 미루는 방법을 선택한다. 매매대금이라고는 하지만, 사실상 그 그 기간동안 매도인이 신용을 제공하는 것이 된다. 그래서, 매도인은 그 잔금채권을 확보하기 위해서 매도한 주택에 근저당권을 설정하게 된다. 6. 전형적이지 않은 거래방식에 대한 비판 이 거래에서 매수인은 아파트 소유권을 취득했지만 실제로 지급한 것은 계약금 수준에 불과하다(29억 매매가에서 전세금을 빼고도 근저당권 설정금액이 17억 7천만원에 이른다는 점을 고려할 때 그렇게 추정된다). 그래서, 갭투자와 유사하다는 비판이 일어나고 있다. 하지만, 전세기간이 종료하는 10월까지 약 3개월 정도 남았는데, 이 정도 잔금 지급을 유예하고 근저당을 설정한 것을 갭투자라 비판하는 것은 지나치다는 의견도 나온다. 충분히 가능한 의견이다. 하지만, 나는 매매계약과 동시에 소유권을 이전하고 근저당권 설정으로 미지급된 매매잔금을 확보하는 구조는 갭투자와 유사하다는 생각이다. 3개월이 아니라, 1년이었으면 갭투자라고 해야 할까. 2년이면 갭투자라 해야 할까. 소유권 이전 이후에도 매매잔금을 남겨두는 것은 결국은 매도인이 매수인에게 매매잔금을 대여하는 성격을 갖는다고 봐야 하지 않을까. 매도인이 주택에 대한 소유권 등기를 유지하기 어려운 상황에서 급하게 매도할 때, 근저당권 설정은 앞으로 얼마든지 활용할 수 있는 매매방식이 되었고 전국민이 케이스 스터디를 마친 사례가 되었다. 주택 매매가 정상적이냐 아니냐를 따지고, 투기거래냐 아니냐를 따지던 대통령의 주택매매가 까마귀 날자 배 떨어지는 케이스가 된 것은 정말 안타까운 일이다. 사실 나는 어떤 방식의 주택매매도 비난받아서는 안된다고 생각하는 사람이었는데, 유독 대통령의 매매방식을 문제가 있다고 비판하고 말았다. 세상에 어떤 거래가 나쁜 거래겠는가? 그래서, 참 죄송한 일이 되고 말았다.