정부의 부동산 대책을 두고 말이 많습니다. 결론적으로 서울 집값은 잡을 수도 없고 잡는다고 덤벼서도 안됩니다. 대선 시기 세금으로 집값을 잡는 정책은 펴지 않겠다고 했는데 조세정책을 동원한다 해도 성공할 수 없습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 평균 수명의 급격한 증가입니다. 30년전 대비 평균 기대수명이 20년 이상 늘었습니다. 노년 세대의 사망으로 기존 주택이 시장으로 나오던 물량이 그 만큼 사라진 것입니다. 20년 전 얼치기 경제학자들이 잘못된 인구론(낮은 출생률에 근거한 인구 감소)에 근거하여 아파트 가격 폭락한다고 떠들었다가 큰 망신을 샀는데 사회를 입체적이고 다각도로 살피지 못한 결과입니다. 둘째, 젊은 세대의 주거 문화 변화입니다. 결혼과 함께 보금자리가 필요한 신규 실수요층이라 할 수 있는 90년대생들은 태어나면서 혹은 적어도 어렸을 적부터 아파트에서 자란 첫번째 세대입니다. 아파트가 유일한 거주 경험이니 아파트 외 다른 대안을 고려하지 않으며 문화적으로 그러하기도 힘듭니다. 문재인정부 시절 민주당의 진모 의원이 '빌라도 살기 좋다'는 말을 했다가 혼쭐이 난 적이 있는데 이런 시대적 배경을 이해하지 못한 탓입니다. 셋째, 지역 편중의 심화입니다. 서울 경기 인천 등 이른바 수도권 인구가 전체 인구의 과반입니다. 3,40년 전 베이비붐 세대가 진학과 취업 등의 이유로 수도권에 대거 정착하였고 그 자녀 세대 대부분이 수도권에서 대학을 나오고 직장을 잡아 30대가 되어 분가를 하면서 엄청난 신규 수요가 촉발되고 있는 것입니다. 그 뒤의 1, 20대도 만만치 않은 대기 수요입니다. 넷째, 주거지의 서열화입니다. 과거에도 부촌이 없지 않았으나 비교적 골고루 산재해 있었습니다. 그러나 지금은 강남 일대로 집중되고 있습니다. 이제는 부자라고 다 같은 부자가 아니듯 최상류층 최고급 주거지를 정점으로 서열화가 진행되고 있는데 경제가 성장하는 만큼 부자의 수도 늘어나니 아궁이 장작마냥 고가 주택에 대한 수요는 계속 증가할 것입니다. 마용성으로 대표되는 강남 대체지의 부상은 그런 현상으로 이해하면 됩니다. 다섯째, 글로벌 수요의 증가입니다. 아시다시피 우리 나라에 정주하는 외국인이 250만이며 갈수록 늘어날 것입니다. 3D업종의 노동자가 대부분이지만 화이트칼라 외국인도 급속히 늘어나고 있는데 이들은 거의가 수도권에 정주합니다. 그들이 집을 사지 않고 월세나 전세로 살더라도 주택의 실질 가격을 끌어올릴 수밖에 없습니다. 게다가 우리 나라는 중국, 일본과 이웃해 있습니다. 특히 중국은 상류층 수가 한국 인구보다 많은데 언제든 한국 부동산 시장의 큰 손으로 등장할 수 있습니다. 중국 부자가 한국에 집 한 채 사놓은다고 하면 어디다 살까요? 불문가지, 서울일 것입니다. 게다가 한국의 글로벌 위상이 상승하고 있는데 그만큼 서울의 위상도 놀라갈 수밖에 없고 외국인의 정주 수요도 계속 증가할 것입니다. 이처럼 한국에서 서울의 부동산 시장은 땔감이 끊임없이 공급되는 잘 끓고 있는 가마솥에 비유할 수 있습니다. 위와 같은 수요 기반이 변하지 않는 한 찬 물 몇 바가지 부어봐야 잠시 식힐 지는 몰라도 곧 다시 끊게 되어 있습니다. 흔히 집은 사는(buy) 곳이 아니라 사는(live) 곳이라고 하는데, 투자에 밝은 분들이라면 '사서 살면 금상첨화이고 최소한 살지는 않더라도(다른 곳에 살더라도) 사놓기라도 해야 하지 않을까' 라는 생각이 들 수밖에 없을 것입니다.