하나 자산배분/해외크레딧 이영주 ▶ 자료: https://bit.ly/3UnSyDF > 수요는 부진한데 신축 공급은 여전히 높다 - 미국 주택시장은 매물 늘고 있지만 이를 받아줄 수요는 충분히 회복되지 않고 있음. 그럼에도 신축 공급과 재고는 여전히 높음. 특히 전체 재고 가운데 완공 후 아직 판매되지 않은 주택은 팬데믹 이전 10년 평균보다 약 2배 증가. 평균 판매가격도 전년 대비 6.6% 하락 > 이미 지은 집은 팔아야 한다 - 수요 부진한 상황에서, 건설업체들은 높은 신축 재고를 어떻게 감당하고 있을까? - 주택건설에는 토지 확보부터 인허가, 착공, 완공까지 상당한 시차 존재. 판매 늦어질수록 투입자금도 재고에 묶임. 따라서 건설업체는 판매조건 조정해서라도 자본 회수할 유인이 큼 - NAHB에 따르면, 26년 7월 건설업체 63%가 판매 인센티브 제공, 37%는 가격을 평균 6% 인하. 즉 수요 부진에도 재고 소화를 위해 가격과 판매조건을 적극 조정하고 있는 것 > 가격뿐 아니라 금융비용도 낮춘다 - 건설업체들은 집값만 낮추는 것이 아니라 mortgage rate buydown이나 closing cost 지원 등 금융 인센티브 함께 활용 - 현재 핵심 주택수요 제약 요인 중 하나가 높은 모기지 금리. 주택가격 할인보다 모기지 금리 낮춰 월 상환액을 직접 줄이는 것이 실질 구매력 제고에 효과적일 수 있음 - 미 대형 주택건설업체 Lennar가 대표 사례. Lennar는 가격과 금융 인센티브를 확대해 판매량 유지 대신 마진 일부 부담. 26년 2분기 판매 인센티브는 평균 판매가의 12.9%까지 높아졌고, 주택판매 매출 총이익률은 전년 동기 18%대에서 15.6%로 하락. 이는 Lennar만의 대응이 아님. 금융비용을 업체가 부담하며 재고 소화하는 방식이 신축시장 전반에 나타나는 중 > 신축시장 조정만으로 전체 주택가격이 무너지기는 어렵다 - 결국 신축시장에서는 가격 인하에 금리와 거래비용 지원까지 더해지면서 표시가격보다 큰 실질 조정 진행. 과거 일반적이었던 신축 가격 프리미엄도 기존주택보다 낮아지는 모습 빈번 - 다만 이러한 조정이 전체 주택가격 급락으로 이어지기는 어려움. 미 주택거래에서 기존주택 시장 규모가 신축보다 압도적으로 크기 때문. 두 시장은 가격 조정 방식도 다름. 건설업체는 재고 누적 시 가격과 금융조건 조정해서라도 자본을 회수. 반면 기존주택 보유자는 재고회전 압력 없음. 급매나 강제매각 크게 늘지 않는다면 매도 미루거나 판매기간 길어지는 방식으로 대응 가능. 이는 이전 자료의 기존주택 시장 ‘기간 조정’과도 연결 > 주택시장 회복에는 상당히 시간이 필요할 수 있다 - 높은 가격과 모기지 금리가 여전히 수요 회복 제한하고, 최근 투자 확대 역시 비주거용 중심으로 진행. 신축시장에서는 건설업체가 가격과 마진을 낮추고, 기존주택 시장에서는 거래 부진 이어지는 동안 소득과 금융비용이 가격과의 격차를 좁혀가는 모습 이어질 가능성. 가격 급락 피한다면 가계 자산가치 훼손과 소비·신용 충격을 제한할 수 있어 경제에는 상대적으로 작은 부담. 대신 본격적 주택시장 확장 국면 전환까지는 상당 시간 필요할 전망 - 미국은 오랫동안 주택 부족이 구조적 문제로 지적돼 왔지만, 지금은 높은 재고에도 거래가 살아나지 않는 또 다른 문제에 직면. 기간 조정 길어진다면 당분간 ‘집은 있지만 현재 가격과 금리로 살 수 있는 집은 부족한’ 아이러니에서 벗어나기 어려울 수 있음