서울 수도권 외곽으로 수요가 확산되고 있다. 이미 예견된 흐름이라 놀랍지도 않다. 현재 서울 상급지의 전세가율은 약 40% 수준이다. 반면 수도권 외곽은 아직도 50% 이상을 유지하는 곳이 많아 상대적으로 투자 효율이 남아 있다. 수요가 외곽으로 이동하는 것은 지극히 자연스러운 순서다. 하지만 여기에도 분명 한계는 있다. 수도권 외곽의 전세가율마저 45~50% 이하로 수렴하기 시작하면 투자 매력은 점차 약해진다. 더 높은 수익률을 찾아 자금은 다른 자산으로 이동하고 수요 확산도 서서히 멈춘다. 부동산은 항상 오르는 자산이 아니다. 전세가 대비 매매가격이 과도하게 높아지면, 매수세는 둔화되며 대세 하락이 시작된다. 역사적으로 시장의 마지막에는 '지금이라도 사야 한다'는 분위기를 부추기는 각종 강사와 이른바 '재재 잡신'들이 등장하며 과열을 가속화하는게 숙명이다. 이 역시 반복되어 온 시장의 패턴이다. 강남도 예외는 아니다. 전세가율이 30% 이하까지 낮아질 정도로 가격이 과열되면 하락의 폭은 더 깊어진다. 다만 그 과정이 오래 걸리기 때문에, 대부분의 사람들은 뒤늦게 깨닫고 움직이려다 기회를 놓치곤 한다. 투자에서 중요한 것은 더 오래 버티는 것이 아니라, 다음 기회를 위해 때를 알고 절제할 줄 아는 것이다. 결국 기다림과 절제가 가장 어려운 투자 실력이다.