하나 자산배분/해외크레딧 이영주 ▶ 자료: https://bit.ly/4qhiuNp > 늘어나는 매물, 돌아오지 않는 매수자 - 최근 미 주택시장에서 눈에 띄는 변화는 여전히 거래가 부진한데 매물은 다시 늘고 있다는 점. 얼마 전까지만 해도, 높은 모기지 금리에 매수자는 구매력이 떨어졌고, 주택 보유자는 낮은 고정금리 모기지 lock-in 효과로 인해 매도 유인 낮았음. 즉 수급 위축으로 거래량 급감했지만, 공급 역시 잠겨 낮은 거래량에도 높은 가격 유지 > 잠겨 있던 공급이 다시 나오기 시작 - 최근 이 균형에 변화 발생. 시간이 지나면서 직장 이동과 은퇴, 상속 등 금리와 관계없이 발생하는 매도 수요 누적되며 공급이 조금씩 등장 - 취약 차주 중심 금융 스트레스도 확대. 특히 첫 주택 구입자와 상대적으로 구매여력 낮은 차주 비중이 높은 FHA (정부보증) 모기지 시장에서 장기 연체 상승. HUD의 26년 6월 자료상 FHA 차주의 30·60·90일 연체율은 합산 약 12.6%, 90일 이상 연체율도 전년 동월 3.41%에서 5.37%로 상승 - 높아진 보유비용도 추가 매도 압력. 재산세와 보험료 부담 커졌고, 특히 콘도(분양형 공동주택)는 HOA(주택관리조합) 관리비와 보험료, 그리고 노후 건물 보수비 상승에 금융 접근성 제약까지 더해지면서 매물 증가 압력 상대적으로 크게 나타남 - 결국 자연스러운 주거 이동에 일부 차주의 금융 스트레스, 보유비용 상승, 자산 재배치 등이 겹치며 잠겨 있던 공급이 풀리는 과정. 여기에 신축 공급도 이어져, 미 주택시장은 과거의 ‘적은 수요와 적은 공급’에서 ‘수요는 여전히 약하지만 공급은 늘어나는' 구조로 이동하고 있는 것 > 공급은 돌아왔는데, 왜 매수자는 돌아오지 않을까? - 또 다른 변화는 매도자가 과거처럼 곧바로 매수자로 돌아오지 않는다는 점. 높은 가격과 모기지 금리에 재산세와 보험료까지 더해지면서, 재구매 부담이 크게 높아졌기 때문 - 반면 매수 대기는 이전보다 쉬워졌음. Realtor.com에 따르면 26년 3월 미 50대 대도시 모두에서 starter home(통상, 소형 단독주택 등 의미) 매수보다 임대가 저렴, 평균 월 매수 비용은 임대보다 920달러, 55.1% 높았음. 0~2베드룸 중위 임대료는 전년 대비 1.5% 하락하며 32개월 연속 감소. 전국 임대주택 공실률도 26년 2분기 7.3%(REIS 기준 6.8%) 기록 - 즉 높은 비용 감수보다 임대로 이동하거나 매수 시점 늦추면서 가격과 금리 여건 개선을 기다릴 수 있는 환경 조성 > 가격이 아니라 시간이 조정하고 있다 - 현 수급 구조를 보면 미 주택시장은 큰 폭의 가격 하락보다 ‘기간 조정’ 거칠 가능성 높음. 명목 주택가격 횡보하는 동안 임금과 물가 상승 시 실질 가격과 소득 대비 가격은 자연스레 하락. 모기지 금리까지 하락한다면 구매력도 점진적 회복 소지 - 이는 미 경제에는 상대적으로 부담이 작은 조정. 가격 급락 피한다면 주택 보유자의 자산가치 훼손과 이에 따른 소비 위축, 담보가치 하락 등의 충격을 줄일 수 있음 - 다만 가격 유지는 양날의 검. 주택 보유자는 낮은 모기지 금리와 자산가치 유지 가능. 반면 무주택 가계는 높은 주택가격과 금융비용 때문에 시장 진입 늦어질 수 있음 - 결국 지금 '기간 조정'은 경기 충격 완화하는 대신, 주택 보유 여부에 따른 K자형 격차를 고착화시킬 가능성 큼