총 3부작의 마지막 내용을 시작하겠습니다. 1부 - 인플레이션은 왜 일어나는 것일까? 2부 - 체감 물가와 소비자물가가 차이나는 이유는 무엇일까?(SR지수 소개) 3부 - 인플레이션을 이기기 위한 전략은 무엇일까? ​[3부. 인플레이션을 이기기 위한 전략은 무엇일까?] 1. 인플레이션을 이기는 실전 전략 — 자산의 성적표와 행동 원칙 ​<인플레이션의 속도> 앞서 2부에서 SR지수에 대해서 살펴보았습니다. 복습 먼저해볼까요? SR지수는 자가주거비포함 CPI 70% + KB부동산매매지수 30%를 합산한 지표입니다. CPI가 자산의 가격 상승과 하락을 제대로 반영하지 못하는 측면을 보정하여 소비자물가와 자산 가격의 등락을 포함해 전체 물가의 변동을 한 눈에 볼 수 있는 지표라는 장점을 가지고 있다고 설명드린 바 있습니다. ​그러면 이제 역주행 무빙워크의 후진 속도를 정확하게 측정할 수 있게 되었습니다. 2부 마지막 부분에서 20년 평균 CPI와 SR지수를 말씀드렸었는데요 - 20년 평균 CPI : 2.27%, - 20년 평균 SR지수 : 2.41% ★★★ ​우리는 이제 기준선을 CPI가 아닌 SR지수로 볼 겁니다. 연평균 2.41%가 우리를 후진시키는 인플레이션의 속도이고, 그 속도를 추월해야만 우리는 앞으로 나갈 수 있습니다. 수비적인 측면에서 보면 2.41%를 넘어야 최소한 인플레이션 헷지를 성공했다고 평가할 수 있습니다. ​그러면 우리는 어떤 수단을 통해서 인플레이션 헷지를 성공할 수 있을까요? 지난 20년, 자산별 성적표를 명목과 실질(SR 차감) 두 부분으로 공개합니다. ​ <자산별 20년 평균수익률 측정> => 그림1 참고 (명목/ 실질 수익 순) 미국 주식 +12.66% /+10.01% 금 +12.59%/ +9.94% 은 +9.17% / +6.60% 한국 주식(배당포함) +7.09% / +4.57% 서울 아파트(30년) +5.32% / +2.85% 강남 3구(20년) +4.70% / +2.23% 서울 아파트(20년) +4.32% / +1.86% 정기예금(세후) +2.39% / -0.02% 현금 — / -2.35% 몇 가지 짚고 가볼까요? 미국 주식과 금·은은 허들을 확실히 넘었습니다. 한국 주식도 배당 포함 시 실질 +4.57%로 선방했습니다. 주식과 금,은은 단기적으로 높은 변동성 때문에 투자의 난이도가 꽤나 높지만 장기적인 시각에서 인플레이션을 헷지하고 나아가 앞지르기 위한 최적의 수단임을 알 수 있습니다. 부동산이 생각보다 낮아 보입니다. 서울아파트 기준으로 실질 +1.86%, 강남 3구 2.23%입니다. 이에는 두 가지 이유가 있습니다. 레버리지가 미반영됐고(실제 투자자는 대출을 끼므로 자기자본 수익률은 더 높음), 시작점 편향이 있습니다(20년 기산점인 2005년이 버블세븐 고점). 실제로 30년으로 늘리면 서울 아파트도 실질 수익률 기준으로 +2.85%까지 올라갑니다. 그럼에도 불구하고, 주식 대비 수익률이 높지 않다는 측면은 다시 한 번 생각해볼 만한 부분입니다. 부동산이라는 것은 장기 투자에서 안정적인 주거수요를 충족시킴과 동시에 인플레이션 헷지 수단으로 착실히 기능한다는 측면에서, 그 가치는 높다할 것입니다. 하지만 반대편으로 부동산에 지나치게 치중된 포트폴리오로는 우리가 바라던 높은 실질 수익률을 올리는데는 절대적인 한계가 존재한다는 점도 같이 고려해야 할 것입니다. 역시나 바닥에 위치한 것은 명목자산입니다. 세후 정기예금은 20년간 실질수익 -0.02% — 열심히 저축했고, 이자를 받았더라도 실질가치는 제자리입니다. 현금은 가만히 있어도 매년 -2.35%씩 잃는 게임입니다. 만약 전세보증금은 2+2로 4년만 살아도 1억의 실질가치가 9,091만 원이 됩니다. 9.1%의 실질가치를 잃을 수 있습니다. 이걸 바로 한 사람에게 다 모으면 최악의 조합이 됩니다. A씨 사례가 있다고 가정해보겠습니다. 전세자금대출로 전세보증금을 내고, 급여는 열심히 모아 예적금 풍차돌리기 중입니다. 전세보증금은 명목가치만 그대로일 뿐 실질가치가 계속 하락합니다. 물론 전세자금을 대출로 받았기 때문에 대출의 실질가치도 같이 하락하긴 하지만 이자비용이 그 하락분을 갉아먹습니다. 그리고 월급을 모아 들었던 예적금은 성실히 모아도 언제나 물가가 먼저 앞서갑니다. 열심히 재테크해도 인플레이션을 이해하지 못하면 오랜 기간의 노력이 물거품이 될 수 있습니다. 이는 게으름이 문제가 아닌 방향의 문제입니다. <부채의 활용 - 독이 되기도 약이 되기도 한다> 앞서 말씀드렸듯 채무자는 인플레이션시기에 부채의 실질가치를 녹여낼 수 있어서 유리하다고 말씀드린바 있습니다. 그러면 부채는 무조건 善인가요? 이는 빚의 종류로 갈립니다. - 쓰는 빚(차·여행·생활비)은 손실 - 이자만큼도 못 버는 빚도 손실. - 이자보다 많이 버는 빚만 유일하게 정당합니다. 이를 감안하여 대출 전 체크리스트 네 가지를 만들어 볼 수 있습니다. ① 이자보다 많이 벌 수 있는가(필수) ② 금리가 고정인가 ③ 갚을 여력이 충분한가 ④ 물가를 이기는 자산을 사는가. ①이 없으면 즉시 대출 받기를 중단해야하고 ①+나머지 3개 충족이면 대출은 좋은 의사결정입니다.. 그리고 고정금리 대출과 관련해서 한국의 금융시스템이 가진 한계가 있습니다. 한국은 미국과 달리 15년 이상 장기 고정금리 모기지가 사실상 없습니다. 5년 고정 주담대도 5년 뒤엔 변동금리로 전환됩니다. 부채로 인플레이션을 녹이는 전략에는 구조적 한계가 있다는 걸 잊으면 안 됩니다. <현금은 무조건 惡?> 인플레이션에서 현금 보유는 독이라는 것 말씀드렸습니다. 그럼에도 불구하고 현금이 무조건 악일까요? 현금은 무조건 독 같지만, 때에 따라서 현금은 반드시 필요할 때가 있습니다. 용도별로 나눠보죠. 저장고로서의 현금 — 유죄 SR지수 기준 매년 -2.41%씩 구매력이 증발하고, 20년 방치하면 62%로 축소됩니다. 세전 2.85%가 본전 허들이라, 이걸 못 넘는 예금은 천천히 지는 게임을 하는 것과 다름 없습니다. ​완충재로서의 현금 — 무죄. 현금의 진짜 수익은 이자가 아니라 폭락장에서 자산을 강제로 팔지 않게 해주는 것입니다. 패닉 매도를 한 번을 넘기면 우리는 복리의 마법을 통해 평생 수익률에서 이자 손실의 몇 배를 회수합니다. 그리고 현찰은 삶에 안전마진을 부여합니다. 미래는 계획대로 되지 않고, 현금은 계획이 무너질 때 계획을 지키는 유일한 자산입니다. 1998년, 2009년, 2022년 자산가격 하락과 금리 급등 속에서 유일하게 선택권이 있던 사람은 현금 보유자였다는 사실을 잊어서는 안됩니다. ​모건 하우절이 『돈의 심리학』에서 한 말이 정확히 이 지점입니다. 큰 수익을 바라는 것 이상으로 중요한 건 파산하지 않는 것이고, 파산하지만 않는다면 복리의 원리가 기적을 일으킬 만큼 우리는 오래 살 것이기 때문입니다. 결론 현금은 저장하면 독이고, 장전하면 약입니다. 독과 약의 차이는 '용량'과 '용도'입니다. 적정 용량은 생활비 6개월치의 안전마진을 통해서 다음 기회를 잡을 실탄을 마련하는 것입니다. 그 이상의 현금은 2.41%의 인플레이션과 싸우도록 전장에 내 보내야겠죠. ​ 2. 마치며 - 우리가 기억해야할 2가지 총 3부의 복잡한 이야기를 다 기억하지 못하겠다면, 2가지만 우리 기억하고 가는건 어떨까요? (1) 인플레이션은 역주행 무빙워크다. 멈추면 후진합니다. (2) 그 역주행 무빙워크의 속도는 연평균 -2.41%입니다. ​인플레이션의 세상에 살아가는 우리는 모두 예외없이 -2.41%의 역주행 무빙워크에 살아가고 있다는 사실 결코 잊어선 안될 것입니다. 그리고 보너스로, 그 게임을 오래 하려면, 파산하지 않도록 완충재로서의 현금을 확보해야 한다는 사실 잊지 말자구요. ​인플레이션은 조용한 도둑입니다. 무방비로 주머니를 털릴 것인지, 투자와 부채 활용으로 맞서 싸울 것인지는 결국 각자의 선택에 달려 있습니다. ​이상 - 3부작 완결